最近万科出了很多新闻，引发了大量的议论，绝大多数是谩骂和声讨。

比如，在号称获得大量银行授信的背景下，以低于净资产的价格在H股融资，并且提出了超过百亿的A股定增方案——价格也可能低于净资产。

(资料图)

不仅如此，按照万科的披露，A股定增的钱，将大量用于几个项目，但这些项目的披露收益率都不高，是不是侧面反映出万科已经没什么利润空间了？

还有人说，万科现在都不怎么投资拿地，将来会不会逐渐萎缩，等等。

关于这些问题，零零散散也有读者在各种地方问我，我的回答一直是“不着急，等等看”，不是我故弄玄虚，是我确实不知道答案。

作为一个普通的投资者，就要接受自己的信息不够灵通的限制，这不是我应该投入大量时间精力的地方。

前几天万科开了2023年第一次临时股东大会，作为股东，这种会议的信息是我们不能错过的，这是一个很好的获取信息和观察管理层的场合。

（这次股东大会的文字实录，你们可以在“万科集团的官网——投资者关系——投资者推介”部分找到。）

果然，会上大家关心的问题是差不多的，关于上面的几个问题，现场都有股东做了提问，会上管理层也都做了回答。

我摘出了我认为最重要的三个问题，先把管理层回答的关键点总结出来，然后统一说一说我个人的看法。

第一个问题：在有大量银行授信的背景下，依然以破净价格H股融资，并在这个股价低迷的时间点选择在A股增发，是怎么考虑的？

管理层的回答可以归结为几个关键点：

1、万科不是因为缺钱才融资

2、一二线城市开始出现结构性投资机会，万科认为应该重启投资布局

3、去年11月在监管支持下，十几家金融机构给了万科8000多亿的授信额度

4、有了债权类资金后，需要股权类资金来调和资产负债结构

5、H股融资部分是希望置换境外债务，由于美元加息这部分已经达到5.3%

6、A股增发的价格和时机还是未知数，会更慎重、尽量让股东满意

7、总归是希望用拿来的钱——不管是债权还是股权——让万科能长期向好，创造真实价值

8、以管理层的视角，从去年的投资兑现度、开发业务的统筹拉通情况、经营服务业务对集团的正向利润贡献、以及资产退出通道的逐渐出现角度看，对中长期表现有基本信心

第二个问题：A股增发预计投入11个项目的利润率不高，该怎么理解？

管理层的回答可以归结为几个关键点：

1、根据证监会政策的规定，万科设定了四个募投项目的标准，这11个项目是根据这4个标准选出来的

2、披露的收益率是根据当前市场情况的测算，因为去年一年很差，所以收益率看起来不高

第三个问题：地产行业已经在复苏，万科在1-2月没拿地，该怎么理解？

管理层的回答可以归结为几个关键点：

1、公司在手资源1.2亿平米，21年结算3600万平米，资源满足2-3年发展没问题

2、1-2月参与了很多项目，有一些摇号没中，有一些还在谈判，所以披露上没有获取项目

3、对行业的判断是积极的，后续会积极寻找项目

4、现在特别重视投资质量，坚持投“特别好”的项目

上述管理层的回答，我已经按照逻辑顺序梳理过了，方便各位阅读和理解，接下来我讲讲自己的一些感受和判断：

1、从我目前掌握的信息来看，我并没有找到管理层有意隐瞒信息、“坑害小股东”的迹象，管理层的理由是逻辑自洽的，我并不打算将此推进到“管理层为了股东长远利益不顾近期骂名”的高度，各位可以自己判断是否有这种可能性。

2、现在的价格增发，肯定说不上划算，但管理层的逻辑是他们认为比起潜在的收益，这种代价是可以接受的，关于这一点，比起像我一样的普通投资者，我认为相信专业的管理层更合理。

3、静态来看市场的状况，肯定是不好的，虽然管理层解释了为什么11个募投项目收益率不高，但我认为更多是原因的陈述——“收益率低是因为市场不好”，这只是一句陈述，但现在地产项目不赚钱，倒也是事实，地产商的日子很艰难。

换句话说，就算没有这次募从而让11个募投项目收益率被披露出来，我们也应该能想象到地产项目的收益率现在普遍不会高。

4、政策在大力支持，行业在复苏，这个已经是大家的共识，在这个时间点，万科在积极地参与进去，我认为管理层应该是言行合一的。

5、关于万科这个生意，这不是个最好的生意模式，太苦哈哈，每一个项目都要从头开始走一遍，还面临着标准化这个近乎无解的难题。

另外，由于是个高杠杆、空手套白狼的生意模式，管理层很容易头脑一热、做一些错误的事情——早年有顺驰、如今有恒大，这都是活生生的例子，所以风险一直都在。

好在万科的品牌还在，经营整体意识是稳健的，管理层团队是务实诚恳的，公司也得已在中国房地产市场上成为一个老牌标杆。

6、对于我个人的投资而言，我依然维持上一次的判断——最近一次应该是对2022年万科半年报的分析：不再追加投入，并在售价能公允反应公司价值的时候退出.

原因没有变化，之前的万科分析文章里反复讲过多次，这里不再赘述了，后台回复万科就能看到那些文章。

最后，我想分享一点心路感受，也许你们会有共鸣，提醒各位：

看了下面的内容，可能会让我的高大形象（如果有的话）轰然倒塌，但没关系，真实无价，我做分享也不是为了树立什么人设，你们能从中有所收获就好。

你会发现，从2022半年报分析结束后到如今，已经有差不多半年时间，在这半年时间里，万科经历了很多事情（相信你我也一样），在2022年的大背景下，总的来说坏事情居多。

我之前反复说过，人类的大脑有线性思维趋势，现在我要在前面加上“严重的”三个字。

体现在投资上，当一家公司处于顺境时，我们觉得她会上天，反过来的时候，我们觉得十八层地狱下面还有一百八十层。

我不是说地狱下面就没有更糟糕的地方，有些时候、有些公司会有，但如何理性地从大脑直觉中“抽离”出来、冷静下来，我认为这是投资者的一节必修课，也是一节终生没有期末的课程。

万科融资这个事情，外界整体的非议很多，几乎是一边倒地谴责公司和管理层，如前面的分析所说，我不能确认管理层一定没做错事，我只能说，从我作为一个普通投资者掌握的信息和分析来看，我没发现什么涉及到诚实正直底线的事情。

但是，在这整个过程中，各种流言、断章取义、情绪发泄的信息满天飞，我的情绪受到了很大的影响，时不时地会感觉到很低落。

我心中时不时有一个莫名其妙的声音“你看，你选错了吧？”或者“完了完了，万科会不会从此就这么没落下去了，我的钱会不会渣都不剩啊……”。

有时候我没有意识到这些想法，只是会觉得很不开心，有时候我意识到自己心里的想法，会有些哭笑不得——这都哪跟哪啊，捕风捉影地看了几个消息，又看到几个发泄情绪的帖子，你看看去年半年报你自己的分析好吗？

我把这个阴暗的内心感受一五一十地写出来，不知道你们会有多少人感同身受，但这是我的真实感受，我想说：

这不是我第一次有这样的感受，在我过去的10年投资经历里，在一些持股经历黑暗的时期，我也有过类似的感受，至于应对的办法，就是我逐步笃信、时常告诉你们的那三个词：

多想，少动，慢慢等。

这三个词的重要性是均等的。多想，就是要理性地想，有条理有结构地想。少动，就是不要听到风就是雨，一害怕就赶紧卖。

这三个词里重要性最被低估的，实际上是“慢慢等”三个字。

“慢慢等”的背后，其实是对自身认知世界能力有限的承认和践行。

有太多的信息我们不知道，其中有很多是关键信息，之所以要“慢慢等”，就是因为随着时间的推移，会有更多的信息和不同的声音出来。

等到你获得的信息足够做出高质量的决策时，再来有所动作，我认为，才是一个优秀的投资者应有的素质。

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