本文是2022年1月3日发的，现在重新回顾一下。

特别是在《求是》于今年2月17日发布了《《当前经济工作的几个重大问题》。

(资料图片仅供参考)

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我们能看到多遥远的过去，就能触及多远的未来。——佚名

2022年的第一缕阳光，并没有比往年更早一些，也没更早一些。只不过，有些人注定没有时间关注这让人扑面而来的新年的第一缕阳光，因为他们可能忙着拆楼，忙着交付，忙着还债，忙得焦头烂额，本质上是了保住自己的命，至少别去坐牢。

很遗憾，未来如何发展，已经由不得他们了。

种果得果，种豆得豆。

求仁得仁，阿弥陀佛。

也看到有朋友在星球发有人说未来地产行业利好龙头，未来如何美好；雪球上也不乏有这种论调。对于未来，无法证伪，因为没有人可以对未来发生的事情做出100%的确定。

但是，我想，我们透过一些统计数据，通过监管层的一些言论，可以窥豹一斑，可以辅助我们做出相对准确的判断，而不是拍脑袋瓜子，胡扯蛋。

声明一下，下文的数据，要么来自统计局网站，要么来自央行文章，老马只能相信这些数据，至少比草根调研可信度高1万亿倍。

为了便于直观感受，2001年~2021年11月的住宅地产的销售数据，我采取了降序的方式，同时计算每年的销售面积占累计销售比重，以此加总——也就是常说的帕累托曲线图（右轴）。

这个图可以看到2015年以来，每年的销售面积都非常多，2015年以来的7年销售占比，就达到过去20年以来的50%以上，也是2001~2014年累计卖的房子，都不如2015年以来这7年卖得多，想想有多夸张。2009年之前，最高的时候，也不过8亿平米，但是，最近5年，每年大概至少有14亿平米销量。未来5~7年，区间累计会有这么高的占比吗？不可能，只能边际减少，我的观点就是回归到10~12左右的中枢。

同销售面积一路狂飙的，还有地产行业的总资产和负债率。

2001年，整个行业总资产规模还是不足3万亿，2020年已达到106万亿的规模。不怕规模大，但是80%的负债率，就有些令人不安。用之前宏观杠杆计算的公式看，而我们全国的宏观杠杆率也就是260%左右，地产行业一个行业就是80/100=80%。因此，如果去掉地产行业的杠杆，我们的宏观杠杆率，特别是企业部门杠杆率并不是特别高。而之前各路经济学家/券商首席们批判最多的是央企负债率太高，而央企负债率再高，也没有超过70%。如果不控制这个行业的高杠杆、接近GDP规模的行业，一旦发生行业风险，是灾难性的。而地产行业的监管，远远落后于金融行业，特别是银行业。未来地产整体的负债率甚至会低于本世纪初的负债率，我认为最终可能逐步回落到70%以下。

08年以来，随着四万亿的增加， 实际上整个地产行业公司的负债率上升很快，截至2020年底，地产行业的负债率已达到80%，这是非常高的一个比例了，要知道，通常银行负债率也就是在90%左右。这还是名义负债率，还没有计算明债实股的操作，比如我们众所周知的恒大地产1300亿股权融资，实际上就是短期借债，或者有对赌的股权融资，如果在约定时间恒大地产无法成功借壳上市，那么，恒大地产或许老板需要回购这些股权。

恒大恐怕不是唯一一家这么做的，明股实债，在业内是公开的秘密。

横向看，美国帕尔迪——也就是万科曾经benckmark的标杆企业，负债率45%左右；霍顿地产，负债率更是不足40%；托尔兄弟最高也不过55%左右，远远低于我们80%的负债率。

不论这种原因是什么原因造成的目前我们地产行业高达80%的负债率，未来的政策和监管趋势一定是压低地产行业的负债率。而住建部部长元旦前接受采访已经为行业三高模式——高负债、高杠杆、高周转——予以全面否定。

地产行业降杠杆势在必行，且是长期趋势。去杠杆，必然是痛苦的。

去杠杆，无非是两种，一种是做大分子——也就是增加股东权益，或依靠盈利，或依靠股权融资（目前地产企业通过资本市场股权融资的口子，已经被牢牢焊死），因此只能依靠盈利。

只不过这个过渡期可能是10~20年的时间。假设地产行业总资产不变，110万亿，80%的负债率就是88万亿负债；而70%的负债是77万亿，需要11万亿。地产行业目前一年盈利总额为1.4万左右。而随着政策的打压和过往低价储备土地的消耗完毕，地产的利润率可能会从目前的14%下滑到10%左右，盈利下滑到1万亿左右。

甚至不排除未来地产行业因为流动性危机而减少派息的可能性，不论是民企还是央企，都会遭遇到这个问题。

过去10年，地产行业可能是为数不多，国退民进的领域。

整个地产行业的公司数量，从2001年的3万家左右，在20年的时间里增长到10万家，但是，国资的地产企业数量，却从接近6000家，最少的2019年仅不足700家，仅仅为高峰的13%左右，触底后，最终在2020年达到1133家，占全国房地产家数的比重只有1%多一点。

而2013年国企地产数量的骤降，源于2010年国资委开始的主营业务为非地产行业的公司，尽快退出地产行业，只有不少央企的地产业务，到期可能就不再续作了；转让的转让，体现在数据上就是国企房地产数量逐步下降。

同时，由于2016年以后，房价大涨，民营地产企业杠杆上升过快，土地溢价严重，很多地方性国企，很难以合适的价格在拍卖市场上拿地，也导致国企开发商数量下滑。

不过，随着针对地产政策的监管持续发力，包括地产企业三道杠、银行业地产贷款占比，导致整个地产行业遇冷，三高模式被彻底否定，未来大概率会出现不少地方控股的城投公司在本地建立地产企业，国企地产公司数量又会增加。

只不过，在一个营收为10万亿规模的市场容量里，叠加地产行业去杠杆、降低负债率的大背景下，行业的集中度会下降，而不是更加集中，更不会如不少雪球用户说的最终只剩下几十家乃至个位数地产玩家。

根本不可能有资金实力来获得大部分份额。

看过老马地产系列的都知道，现在中央要求各地大力增加廉租房、共有产区房等保障房，作为地产调控长效机制的配套措施，也就是未来地产玩家凭空多了一个地方政府，随着时间的增加，这些增量会对新房价格造成压力，比如南京规划，十四五期间，政府承建的新房，占十三五商品住房的30~40%，这个比重是相当的。

这也会减少房地产做大规模的冲动。

关键词： 地产行业 股权融资 恒大地产