这确实是个好办法

(资料图)

Author 真叫卢俊团队

房子有寿命么？

不知道。

但房产证有寿命么，大概70年。

70年到期的房子到底会怎么样，70年后的房子如果老旧的严重，应该怎么处理，这一直是很多人关心的话题。

上海应该是最明显的一个城市。

作为一个老龄化城市，上海的房子也是最老的，日常各位大量看着新房的情况，但老破小一直占据着市场的存量主体。

伴随着这些老破小越来越老，最早的房子已经逼近70年，而上海在面对这一批房子的时候，给出了其中一个解决方案：原拆原建。

这个方案毫无疑问让很多人兴奋，如果自己的房子到期了能够被拆掉然后重新建成新房，那毫无疑问是让人心动的。

那关于原拆原建，到底是怎么推进的，谁出钱，具体怎么分配，哪些小区最有可能……这背后还有很多很多具体的细节环节。

带着这些问题，我们来到了上海最早的原拆原建的小区：彭三小区，以及询问了背后的执行者。

关于70年快要到期的小区，没有意外，他们大概是这个样子的。

应该都可以想象。

而折旧最严重的应该是室内卫生间和厨房区域，伴随着管道的老化，往往现状都是这样的。

每一处细节都在折射着不堪和破败，更麻烦的是每个下雨天，小区整个室内都会大面积积水。

而彭三小区（二期-五期）就进行了原拆原建，拆掉重建。

（注：正在拆落地建设中的彭一小区）

这样的工程量无疑是巨大的，但是带来的变化也是真的天翻地覆。

当我走进改造后的小区，一瞬间以为是到了某个高档商品房。

整个小区全部拆除重建，温馨明亮的外立面，还特意增加了园林景观。

居民在穿行时候的心情也好了很多，当然变化更大的还是室内，以前的老小区很多卫生间和厨房都还是共用的，但是改造之后很快就变的通透宽敞，客厅、卧室、阳台都有。

更难得的是，把卫生间和厨房拆分且独用，可以说极大的改善了居民们的生活质量。

此外，考虑住在房子里的都是老年人，还专门增设了电梯。

看到这里我想很多人都会兴奋，如果所有的小区到了年限都这样该多好，到期的房子可以焕然一新了，

所以真的是这样么？

先说说最难的地方在哪里。

拆房吗，不是，甚至后期的修房也不是。

说这件事难，其实是难在：在小区整体被拆掉之前，未来的分配方案要确定好。

如果有相当一部分比例的人家不同意，那么这个小区也没办法被拆掉。

但是怎么分配就很重要，毕竟拆掉之后的户型和之前不一样，楼层也不一样了，什么样的方案是能够得到小区接近每一个人的同意。

这句话看上去普通，在实际过程中会遇到巨大的考验，毕竟没有什么会比房产更让人关注的，所以整个原拆原建最难的地方就在于，公平，彻头彻尾的公平，一个让任何人都觉得无比公平的原拆原建方案。

最近我有幸采访到了彭浦新村旧改办负责人须老师，从他的口中我才真正感受到要把公平分配这件事做好，到底有多难。

这个方案制定需要直面几个问题：

大家还记得小区的室内吗，面积比我们常见的老破小大了不少。

两房一厅一厨一卫，还带一个阳台，而且伴随着卫生间厨房的独立，空间变大是一定的。

但是应该大多少？这个具体到多少的数字合理？如何合理且准确的分配这些面积，且让每户居民都满意？

我们可以来看下解决方法，旧改办以住房类型为分类，设置了相应的分配原则。

具体来看，精细到了每个功能区：

比如每户卧室都增加相同的面积作为增量，又比如因为厨卫由合用变成独用，每户增加独立厨卫的面积其实也是原本居民公摊的面积。

就连阳台也一样，因为有的户型有阳台，有的没有，为了公平于是每户都会增加相同面积的阳台，且不计入建筑面积。

还有壁橱、杂间的计算，类似这样的细节还有太多。

这些计算都不是拍脑袋出来的，都来自对老房子公共区域占用以及新房子公摊的规划各种比例的测算得出来的。

不夸张的说，须老师测算能力已经秒杀无数地产同行了。

当他对我侃侃而谈的时候，我感受到无尽的专业度，真的为自己做了这么久房地产感到汗颜了。

当我惊叹于这项工作的繁琐时，须老师还强调了一个原则：就是基本户型不能变。

也就是说，原来是套一拆改后就是套一，套二拆改后也是套二。

尽量的让整体户型格局不大变，这是这个方案能够得到推进的关键。

也就是说你的户型变大了，但是格局朝向都没大变。

所以各位知道吗，这个老小区最后一共做了几个户型（以正在进行拆落地重建的彭一小区为例）？

282个户型。

每个户型都不一样，最小的7.2平到最大的110平。

为了让大家能够接受，让设计师原封不动的还原了老户型的整体布局，然后再做适度优化。

为了确保每户的原有户型不变，不仅请到设计师绘制了282套户型设计，期间还反复和居民核实，最终经过20多轮的反复沟通修改，确定94套户型。

有没有注意到，这些户型还是由不同色块表示的，就是为了在公示阶段让居民可以更快找到属于自己的户型设计。

期间耗费多少人力物力不说，单是看看这份图纸的厚度：

就足以感受到这份工作背后的份量。

但是工作还没完。

如何分房，这可是个大难题。

楼层有高有低，大家都知道高楼层更好，那么怎么决定谁能得到好楼层呢？

须老师的一句话让我豁然开朗：“原来是好楼层，分房后也是好楼层”。

简单来说就是，因为老小区只有6层，这6层也有大家公认的优劣之分，那么大家也可以按照逻辑先后进行选择。

原来小区的3层、4层，对应的就是改造后房屋的高楼层，6-18层；2层、5层对应6-10层；1层、6层对应1-6层。

有了这样的原则，每一层的居民都不会觉得吃亏，也不会存在有人占了便宜。

那么，具体到抽房顺序呢？

须老师想了个很有意思的办法，当初签字同意的顺序就是个人抽选房号数的顺序。

要知道在拆改前都是需要业主签字同意的，所以最先签字同意的那位居民就可以最先抽取选房顺序，以此类推，最后能抽中什么楼层就靠自己的运气了。

你很难想象这些细节会在小区拆改前的时候就被提前思考。

如何计算增量面积，如何设计282套户型，如何选定楼层和抽房顺序？

正是有了居民的配合和基层工作者的用心，也才能有力助推彭三小区的原拆原建。

只做到公平就可以了。

理论上关于公平这件事，已经很难了。

而在原拆原建本身就没有任何收益的基础上，对于这件事能够彻头彻尾的公平，还有一个关键要素：拒绝利益。

原拆原建就是要做到彻底的拒绝利益。

因为一个小区一旦因为这种方式产生了增量利益，那么关于这部分利益怎么分配又将成为下一个难题。

好比，如果多余的房子，无论是卖掉的钱，还是后期租金的钱该怎么分，都会引起很大争议和关注。

尤其一旦产生价值，好不容易建立的公平就会失衡。

所以，本质上这就是一场无开发商无盈利的纯政府行为。

首先，大家最关心的钱从哪来。

在旧改办办公室的墙面上，我看见了真实的数据，通过采访街道旧改办工作人员，我们得到了明确的回复，原拆原建最主要的费用，是来源就是地方财政。

具体在彭三小区这个项目上，每一期投入的力度还在不断增加。

就连小区的施工单位，也是由中国铁建、上海建工这样的国资企业负责。

改造后的多余的建筑面积，怎么使用最公平？

一是严格进入静安区政府保障房等民生工程体系，二是后续拆改小区预留房间。

还有一个很关键，拿来作为市政配套。

在彭三小区里，我不止一次惊叹于小区的生活有多便利。

到饭点了，有宽敞明亮的长者食堂，点一份鱼香茄子五块五就能搞定。

吃完饭，下午想休闲，就去文化长廊晒晒太阳，聊聊天。

连小区最难解决的停车问题，也特意修建了地下停车场。

这些都是增量面积创造的城市配套。

如果我说这里的业态够多或者够丰富，应该是为了更好的改善生活，但其实静安区政府做的远远不止这些。

在4年左右的居民过渡期，直到收到搬家通知的当月为止，同样提供补贴（过渡费为该区域市场租赁评估价的8折左右）。

此外还有搬家费补贴、家用设备迁移补贴等多种补贴形式。

无论期间投入的财政资金，还是把多余的面积拿来做保障房、做配套，甚至在过渡期还要给每一位居民提供足量的补贴。

在整个过程中拒绝利益，是一个公平原则的组成部分，也是能够推动方案进行的重要基础。

到这里肯定有人好奇，什么样的房子可以像彭三小区一样，原拆原建呢？

首先，必须是老旧公房。

我们拆开来看，如何定义“老旧”，也就是说房龄至少是在50-70年的小区。

至于“公房”也很好理解，要知道以前的工人新村都是国家租给个人的房屋，个人是凭借承租卡，作为承租人住在房子里，而不是产权证。

其次，小区没有独立厨卫。

拆落地的改造目的之一，就是能让所有居民都适用独立的厨房和卫生间，所以只要有其中一项是合用的，就能满足没有独立厨卫的要求。

最后，小区的居住环境过差。

要知道为什么彭三小区能够被拆落地，也是因为小区的环境最差。

由于地势低洼，每到下雨天，下水道、房屋内部都会产生大量积水，只有重新平整土地才能解决。

同时具备以上三个条件的房屋，也才能具备和彭三小区一样拆落地的基本条件。

而这都是看得见的好处，还有看不见的好处才是真的厉害，也就是，公房变70年产权房。

对于已有产权的住户来讲，直接得到未来70年的产权。

而对于原来的租赁住户来说，在完成房屋土地使用性质的最终变更确认后，便可以享受上海市关于出售公有住房的相关政策，以远低市场的价格购买到全新的70年产权房。

更直观的，改造后的彭三小区，相比周边同样的老破小，房价有明显提升，每平的房屋价格，就能多出近2w/平的差价。

不知道各位看完之后什么感受，本质上房子70年之后能够被原拆原建应该是最好的归宿。

但严谨的来说，其实也不会被大面积的运营。

因为本质上，原拆原建就是一次对城市的考验。

首先对于城市来说，地方要有钱。

毕竟在毫无盈利的情况下，必须得有实力雄厚的地区财政支撑。

当然，管理者的智慧也必不可少。

本身能想到对70年到期的小区进行原拆原建这件事，也代表着城市管理者需要足够的智慧与公平方案。

每个社区不一样，地情不一样，能做到因地制宜就得足够聪敏。

别忘了还有一个层面，落到基层。

无论是踏实肯做事的基层工作人员，还是百姓的全程配合，都是原拆原建实现的最大动力。

所以你看，这件事情能落地其实需要大量的前期条件。

政府要有一定的财力，政府领导要有改造的决心，基层领导也要有能力去推进，百姓也要知足开明。

所有维度加在一起，才能成为规模户数大的整个小区板块能否原拆原建的核心，也是城市更新的新举措。

一个足够繁荣的城市才有可能落地这样的方案。

这样的繁荣不仅仅代表着经济，更代表着对于各种可能性的包容。

给基层工作人员操作的空间，给制定方案空间，给各种可能性空间，就是这样的包容以及最后大家的配合。

我们才看到最好的方案从规划到落地。

当下几乎每个城市都在说着城市更新，其实我想问问大家什么是城市更新？

更新的是那片土地上的点滴故事，这些细节环节串联起的，不再是大开大合的波澜壮阔，而是细枝末节的浪漫。

这种独特的城市浪漫，都来自一个个人一个个事的真实谱写。

这大概就是上海，也是我们热爱上海的理由。

记得我走的时候，看了下旁边也正在原拆原建的彭一小区。

从地铁站，到崭新的彭三再到彭一的工地现场，在夕阳的折射下，呈现出熠熠生辉的感觉。

我想，这就是一个城市不断向上生长的样子吧。

$万科A(SZ000002)$$上证指数(SH000001)$$道琼斯指数(.DJI)$

关键词： 城市更新 还有一个 也就是说