不太舒服，文章写的比较碎，凑合看吧。

万科定增预案出来，看评论区基本一边倒的悲观。A股定增本就是板上钉钉的，市场也有共识，如果这都没判断，一定是基本面和政策面研究的不到位了。有兴趣参考阅读笔记：《关于根据一般性授权制定发行境外上市外资股（H 股）方案的议案》

问题出在定增价格，招商pb是1.41，保利也承诺不低于1pb，万科凭什么要低于净资产呢？可能是招商和保利有央企光环加身（如果不理解两个毫不动摇的关系，请阅读新型政D制度以作对比）已走出破净低谷，不过未破净的股票即使在top10里也是少数派。另外，招商和保利没有港股的向下牵扯作用，不管认可与否，港股的定价权才是无形之手认可的供需平衡点。当然，港股整体价格低，那也是市场决定的，区域不太平，必然影响其全球金融地位。还有个区别，万科的预案中没提大股东是否参与定增，招商和保利都有，不知是不是怕挨骂先低调处理。

(相关资料图)

本次非公开发行股票的定价基准日为发行期首日，按照正常审批流程算来，拿到行政许可决定书，至少也得6月以后的事情了。价格要看销售业绩，也要看后续的定期盈利情况。不过，发行价能达到1pb难度可不小，反推一下，20日成交均价得达到1.25pb才行。如果H股同比例跟涨，A股定增全额成功发行真不好说，毕竟混合所有制没有一呼百应的资本。

投资收益率是个不错的数据，但保利没有提供，无法比较，只能用销售净利润率。投资标的销售净利润率并不高，仅有6.58%，甚至比保利的8.30%还低。不过，按以往的数据看，二者的项目结算周期不同，万科的是快周转模式，如果我没记错的话，至少比保利早1年多。我有个疑问，项目里计算的净利润是如何计算的？是否扣除了融资带来的成本因素？如果就没有考虑资金成本，就是按照发行权益产品计算的，那么如果权益发行不成功，必须用融资怎么计算不亏？这些项目都是成功土拍的，甚至部分去年年底就开始交付，肯定经过核算过的，那么像广州金茂万科魅力之城3.32%的净利率，如何能实现盈利呢？我认为已经计算了资金成本逻辑上更合理。

注意项目销售净利润率与净资产收益率不同，后者还受归母净利润占比和杠杆系数影响。（上图万科、下图保利）

过往万科和保利的公司销售净利润趋势（非项目）

以上数据似乎并不能得出万科的项目更好或更差的结论，但如果考虑节省的资金成本呢？

公司未来三年股东分红回报规划中“公司计划每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的 可分配利润的 30%”，嗯，有这句话，可以继续他踏实拿着。

仍旧埋单做对手盘，期待明天的巨震。

如我所是，言尽于此。

关键词： 净利润率 资金成本 言尽于此