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中远两湾城是上海内环内最大的小区，总建筑面积154万平米，103栋高层，1.2户，约5万人居住，社区治理就像管理一个“小县城”。也是上海最魔幻、最乱、最多人群租的小区。两年前的中远两湾城，换届改组成立第三届业委会，就是为了想尽办法要让老物业下台。要换掉老物业到底有多难。第一步，要最大程度摸清民意，否则即便是召开业主大会，也无法通过三分之二以上的同意。为了真正了解每一户业主的意见，业委会选择重建楼小组体系，用以楼道为单位的业主代表体制，摸清民意。每个楼道选择3-5个业主代表，每个负责摸底30-50业主，最后结果反馈出来业主们都认为：老物业必须换掉。后来在业主投票中，12000户业主，只有800多户业主反对，支持率超过92%。第二，制定一套合适的新物业选聘方案摸清民意后，业委会立马起草了有关新物业选聘的方案，进行15天的公示这个方案是业委会花了十几天，由多个人共同完成的，整整有一本书那么厚。除了新物业公开招标的方案，比如物业公司参与竞标的条件，有管理30万方以上小区经验的方可入选、物业服务人员必须是45岁以下、物业费不涨价等等。中远两湾城第三届业委会，开展之前都要和街道、居委反复商量，保证合法合规终于，在2020年10月31号的业主大会上，中远两湾城通过了原物业的解聘协议，和原中远物业解除了合同。即便中远两湾城物业费在1.7元/平/月，在上海属于很低的水平，本人有个房子物业费是11元。即使物业费这么低，同样有五家物业公司报名竞聘，因为体量大，一个月物业费收入261.8万。最终成功引进万科物业，带来管家式的服务。这个曾经以乱出名的二手小区因为成功换掉物业后，便成功转型，成为上海业主治理小区最好示范。中远两湾城，所有的命运转折点，就是从换掉老物业开始。这个大家可以扩展一下想象力。炒掉中远物业之后，业委会便开始着手20年物业费、停车费、各种公共收益的审计工作。一笔一笔的算出来财务漏洞，收集证据，并对簿公堂，最后还胜诉了，法院判决中远物业公司返还业主4000万。胜诉只是结果，为了这次诉讼，业委会投入的时间和精力也是无比巨大的首先，要将整个小区，二十年相关的水费、电费、物业费数据获取分析，工作量非常大。从到上海市电力公司市北供电公司和上海市城投水务公司供水分公司调查小区，再到壹媒介数字科技公司调查，历年有关电费、水费、停车费的数据。然后在对中远物业提交的，历年单方审计报告中的破绽和矛盾之处，一一剖析，获取有力证据后，才最终胜诉。其实中远两湾城第三届业委会，团队总人数也就15人，且多为退休老干部。对于一个5万人小区来说，这个由15个人组成的业委会，到底是如何管理小区的？管理团队不在多而在精，人多不仅人浮于事而且内耗太多，由于成本太高反而难以为继。首先，对于一个小区来说，成立业委会从来就不是一件容易的事相关数据统计过，上海小区业委会成立的比例高达90%以上，但放眼全国，却仅仅只有30%左右，即便是深圳这样发达的城市，业委会成立的比例也不到50%。上海人权利意识最强，市民社会完全成形成熟，上海是个最西化的城市，是国内文明程度最高的城市，没有之一。对于小区管理的各项事宜还要从业主中挑选出能人，比如法律、资产审计、采购招标、工程管理、广告、停车、财务、宣传等各专业人才，才能组成一支精干的业主队伍。还有，像中远两湾城这么大的小区，曾经一度拥有四个业委会，业委会数量太多实际上更加容易产生利益纠纷，最后选择合并成东区、西区。一个只有15人的业委会，工作如何落到一个5万人的小区里？每个楼道有产生出3-5名业主代表，每栋楼产生1-3个业主代表，每位代表有固定负责联系的30户业主。业委会只需要联系到楼栋的业主代表。这个组织架构也是非常合理，沟通路径最近。这样自上而下的建立起信息沟通网，其实也就是我们前面说的业主代表体制最后，如过涉及到非常重大的事宜，还需外聘专业团队打辅助。比如这次中远两湾城起诉业委会，就外聘了5个律师进行专业化的审计、上诉，才最后胜诉。而拥有了这样一个业委会之后，不管是换掉老物业，还是起诉返还业主物业结余费用，都会大大提升业主治理社区的积极性，这就是业委会存在的意义，他们就是社区自治的带头人。现在，中远两湾城开启了复兴之路，房价7万/㎡到10万/㎡。3年时间房价升值3万，就因为换了老物业。一个好物业能够为房价保值升值。一个牛逼的业委会也是背后守护小区的根本。拥有这样的业委会本身，让中远两湾城得以在小区管理上有序发展。整个小区的面貌从万科物业来到之后，不管是从物业管理上，还是社区服务上，都焕然一新，小区内部不论是水景，还是各种公共配套都维护得很好。如果没有业主、物业、业委会、居委会的合力治理，小区后期很可能残破衰败。小区治理更是城市治理的神经末梢，中远两湾城业委会，也给到我们一个可借鉴的经验范本。作为业主，我们要充分重视自己在社区管理中和义务和权利，积极参与小区治理。

关键词： 业主代表 物业公司