现在提前还贷成了热点话题，对大多数人来说，房贷都是人生最大一笔债务，怎么用对家庭的影响还是不小的，处理不好甚至会给家里增加不少麻烦，确实需要认真对待。

(相关资料图)

是否需要提前还房贷，不仅仅是自己手里的钱够不够的问题，对绝大多数家庭来说，这是一笔巨款，使用是否得当，需要多方面考虑。

我们可以把借款家庭分成几类：

对这部分家庭来说，手里的钱是绝对的闲钱，现在理财产品的收益大幅下降，银行存款的利率更低，在没有更好投资收益的时候，提前还款是一种可以考虑的选择；

这部分家庭所购房屋，基本上都是第二套或者第三套，以当时的规定，要按照基础利率上浮10%-20%。也有一些是首套房借款人，但当初没有选择和LPR挂钩，而是选了固定利率，现在追悔莫及。

应该说，这部分家庭是有足够理由提前还款的，但重要的是还款的钱从哪里来？如果是手里的存款还好，但要是看到现在经营贷或者消费贷的利率低，便冒然使用，就要承担很多风险了。

一方面经营贷和消费贷在发放的时候，都明确规定不允许进入楼市和股市，一旦被银行发现，可以随时收回；另一方面，现在LPR的利率正处于历史性低点，但从美联储加息到4.75%的事例上也可以看出，利率是有波动的，一两年后这些贷款的利率超过房贷利率，也是很有可能的。

如果这些家庭提前还了房贷，而采用其他违规贷款，几年后被银行要求提前归还贷款，或者贷款利率大幅提升，就会得不偿失了，严重的还要承担法律责任。

这部分家庭，是当前借款的主流，绝大多数都处于这个状态。在经济增速出现下滑的时候，当前大部分行业都有一定的经营难度。如果提前归还了房贷，后期家庭收入出现下降，或者有医疗、教育上的大笔额外开支的时候，就很容易捉襟见肘了。

毕竟当前的房贷利率已经处于非常低的状态，有些地方甚至已经做到了3.7%到3.8%，比美国的利率还要低。这部分准备提前还贷的钱，到国有大行买一份风险较低的理财产品，利率差额已经不大了。

对上有老下有小，收入和开支都不稳定的家庭来说，还是防患于未然，手上留有一部分现金比较好，真有什么情况的时候，求人不如求己，而且成本并不高。

按照以前的规定，出售二手房必须先要把按揭款还掉，赎回被抵押的产权后才能交易。实际上，因为二手房出售而提前还款，一直都是市场上的绝对主流。

但现在银行开始推行带押过户，就是不用归还贷款直接进行房屋交易，这样房主就不必提前还款了，省了手续上的麻烦，更重要的是免交了提前还款的罚金。

除了要考虑家庭实际情况，还有一些关于房贷的常识性问题，大家也是要注意的。其中最主要的，是表面利率与实际利率。

所谓表面利率，就是银行在贷款合同里写的那个。每期还款，都是根据借款人剩余本金和约定利率计算出来的。不管怎么还款，银行的贷款利率本身都是不变的。这方面大家就不要考虑能占银行便宜了，这是人家的专业和吃饭的本事。

但对借款人来说，有时候自己不同的选择，会导致同样的贷款利率，自己所承担的成本相差很多，这是借款人的实际利率，到底是多少，只有自己来算了。

譬如，一个人借了100万元，分240期归还，年利率4%。同样还了20万元月供之后，他想要提前还款，如果之前他采用的是等额本金还款法，后面大约需要还88.3万元，而要是他采用的是等额本息还款法，后面则需要还90.5万元。

从银行的角度，当初约定的贷款利率都是4%，哪种还款方式的利率都是一样的。但由于等额本金还款法前面还得主要是本金，而等额本息还款法前面还得主要是利息，同样还20万元之后，剩余待归还本金就相差了2.2万元，这就是表面利率和实际利率的差。

等额本金还款法对提前还贷是有优势的，但开始还款的时候，每月支出总额也要比等额本息高一些，具体怎么选择，看借款人的实际情况吧。

这种实际利率的差异是还款方式所导致的，也比较容易计算，大家在网上找一个贷款计算器，就能看得很清楚了。

另外一种影响实际利率变化的因素，很难用具体数据来体现，但它是客观存在的，对借款人的实际还款影响也是不小，这就是通胀。

我们先看一下美国从1890年到2015年的实际房价变化曲线图：

这张图上有3根曲线，最上方的是名义房价增长曲线，125年间美国的房价大约增长了50倍；中间这根是通胀曲线，125年间也增长了近30倍；下方这根则是剔除通胀因素后的实际房价增长曲线，125年里增长的幅度不到1倍。

这张图清楚地阐明了，房价的上涨最主要支持因素，实际上是通货膨胀。我们持有房屋，充分享用了人口红利之后，未来的主要收益其实就是抗通胀，保值是第一大成果。

当然本文主要是谈提前还贷的，房价受通胀影响的具体情况，我们再找机会详谈，借此知道通胀的威力就可以了。如果上面这张图有些抽象的话，大家可以想想自己还贷款的经历，这更加具体和容易理解。

十几年前，我们还房贷的时候，每个月还2000元是一笔不小的开支，相当于有些人一个月工资。但现在2000元所带来的压力就大大减小了，可能只是有些家庭春节时一顿聚餐钱。这个金额等到10年后，恐怕实际购买力也就相当于买瓶五粮液吧。

由于银行的钱是一次性到账，而还款则是分月还的。越往后还的钱，其实际购买力就越小。同时，国人收入仍然保持着整体稳定上升的趋势，同样一笔月供，对家庭的影响也会越来越小。

有些十几年前的房贷，在归还了这么久之后，当时看起来高昂的月供，已经没有那么大压力了。尤其是2009年和2015年、2016年时候，赶上利率大优惠时期的贷款，有些借款人甚至拿到了下浮30%的超低利率，这样便宜的钱提前归还，真是有些可惜了。

如果不是现有利息特别高，长期房贷仍是普通人最好的负债选择，一定程度上还可以起到弱化通胀的作用。银行的利率是银行的算法，自己家庭的财务状况，只有自己才是最清楚的，很多时候看不到的实际利率，比表面利率对借款人的影响更大。

以上是静态来看提前还贷的问题，如果以当下的资本市场和楼市情况来看，这笔钱的价值可能会超出很多人想象。这里不展开了，大家自己多想想吧。

关键词： 实际利率 贷款利率 增长曲线