1）房地产于2021年见顶，与1990年日本房地产见顶，何其相似

年份 新房销售额

(相关资料图)

2019 15.97万亿

2020 17.4万亿

2021 18.19万亿

2022 13.33万亿

其他年份请见下图：

1970-1990年日本住宅投资估值合计为315万亿日元，按照目前汇率合计为人民币16.58万亿，2001-2021年我国商品房销售额合计150.38w亿人民币，2021年我国目前的城市人口为8.5亿，1990年日本城镇人口预计为0.94亿，中国的房地产销售总额是日本的9.07倍，城市人口为日本的9.04倍，谁说中国不是放大版的日本呢？从1990年的商品房销售数量结构及泡沫崩盘前累计20年商品房销售额数据对比，日本、中国的房地产数据都出现惊人的相似。

2）我国房地产见顶后，新房销售额将下跌至高峰期的25%左右，即从18.19万亿下跌至4.55万亿

日本房市见顶后，新房销量并没出现大量下跌，应该是日本的房子是木头搭建而成，20至30年就要拆除重建。所以见顶后，由于很多旧房需要重建，所以新房销量始终能维持在较高位置。但美国的房子的使用寿命在50年以上，而我国的房子使用寿命也在50年以上，地产见顶后，新房销量应该会与美国类似，下跌至高峰期的25%左右

3）中国房价十年内不会出现大幅上涨

4）中国沪深300指数自2021年地产见顶后，3年内难创历史新高

美囯股指自2008年房产沧沫之后，第五年创出新高

日本股市自1990年房产见顶后，至今仍未创出新高

中国沪深300指数自2021年地产见顶后，3年内难创历史新高

5）房地产体量太大，必须高端制造业及国内消费齐发力才可能抵消房地产的下滑

年份 新车销量 新车销售额

2019 2576.9万辆 4.63万亿

2020 2535.1万辆 4.56万亿

2021 2627.5万辆 4.72万亿

2022 2686.4万辆 4.83万亿

旅游

2019 6.63万亿

2020 2.23万亿

2021 2.92万亿

2022 2.04万亿

新房销售额有10万亿以上的下滑空间，汽车与旅游年收入之和还不足10万亿。所以高端制造崛起，不仅要占领大部分国内市场，还要占领国际市场；另外消费必须振兴。

6）地产之后，高端制造与大消费将扛起增量大旗。但股市不确定性加大，必须把确定性放在首位。

美国地产见顶后，主要靠科技与中产家庭消费两个增量，还有美元及军事的强势地位获益；

日本则主要靠 高端制造（汽车）、新材料、动漫，目前也实现了经济持稳回升。

中国只能靠高端制造与扩大消费来获取增量，其它方向，实力不允许。

高端制造里最确定的是新能源，因为国内新能源已具备全球竞争力，全球化有望加速。

大消费里最确定的是高端白酒与品牌中药

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关键词： 商品房销售额 城市人口 创出新高