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去年上海房价整体是震荡走势略有上涨，但跌的小区也不少，这就像股市，指数微跌微涨，股票跌一大片，跌停的也不少。

1.别墅类产品，如信达泰禾上海院子、绿宝园等，跌幅30%以上2.靠学区溢价的老破小，如梅园一、五、六街，跌幅20%以上3.公寓产品，如金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓，跌幅20%以上4.位于临港新城板块的小区，平均跌幅4.6%上海房价下跌先是老小区，后来是蔓延到次新房，最后顶级豪宅也扛不住了。万科翡翠滨江降价800多万，西郊庄园降价1100多万，华侨城苏河湾降价近1个亿，这个降价幅度也只有富人有承受能力。一个房子的挂牌价反映了房东对市场的判断，也就是这个小区最真实的预期。豪宅+老破小，最好和最差的两头成了跌价主力。在上海去年挂牌价均价跌幅最大的小区，主要是下面两类较为典型的房源跌幅第一名的是上海院子。上海院子是中式别墅，开盘首开376套房源，2小时内销售一空，二开同样火爆，326套房源，88平洋房近1000万一套的价格，更是1小时售罄，遭千人认筹。上海院子2022年年前还能有14w/平的单价，如今在8w/平左右的价格也能成交作为浦东最为知名的“三学区”梅园五、六街坊，超30年的房龄高的吓人过去，由于对口的学区资源优势明显，房价涨幅惊人，在2020年底、2021年初，梅园的挂牌单价高达20万元/平方米，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列。现在59平的户型，610万就能拿下，相当于10w/平，价格相比之前直接腰斩。这类房源房价之所以腰斩说穿了还是泡沫太大了，涨有多猛烈跌有多惨烈。一些热门板块的高端小区，成交价也跌。位于周浦板块的绿宝园，毗邻前滩，又靠近上海迪士尼，便捷连接中外环线，还有地铁18号线直达，2021年的成交价还在6.3w/平，2022年就跌到4.4w/平，连周浦的均价都没有达到。公寓也在跌，位于金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓也都是跌幅靠前的小区，去年成交均价均未达到板块成交均价。金桥的碧云东壹栋公寓紧邻3条地铁线，红星美凯龙、lalaport、金桥国际商业广场等近在咫尺，还有金桥公园、碧云体育公园这样的休闲场所，地段条件确实优越，并且小区的质量也还不错，2007年建成，从外立面看还是比较新，以小户型为主，43平、62平、70平都有。据链家最新的成交价显示，也就在3万/平左右。跌得最惨的新城，是临港。临港房价下跌是之前涨的太多，临港离市中心人民广场70公里，比到昆山还远，从地段上讲是完全处于劣势，之前房价夸张的涨到六七万，太魔幻，实在令人匪夷所思。万科金域澜湾鹭语墅，叠墅项目，2021年底还是5.2w/平的成交额，到了2022年年初，就只能卖到4.3w/平，前后也就3个月的时间，每平的差价到了1万。金域澜湾鹭语墅刚需房，户型也大多以80平、90平、135平这样的较小面积段为主，2020年开盘4小时内，所有房源就基本售罄。据链家小哥所说，最近该小区不仅在大量降价，且已经快半年没有成交了。陷入流动性危机。去年跌的最惨的小区其实都有一些固定的特质。老小区一定是最先被抛弃的那个。新兴板块规划周期较长，且土地供应量大，也是最先跌的。再者，种类特殊的产品，无论是动辄上千万的上海院子、绿宝园，还是3w/平的公寓类产品，即使地段优秀，也很难找到下家接手。

关键词： 成交均价 体育公园 房价涨幅