$碧桂园(02007)$$中国建材(03323)$$万科A(SZ000002)$

【资料图】

春节不开市，花了几天时间，把楼市的逻辑重新完整梳理了一遍，跟大家分享一下。

首先，先看人口数据，根据公安部的数据，2022年出生人口850万，死亡人口1050万，人口负增长200万。统计局的数据是去年负增长85万，公安部的数据比统计局的要多不少，如果按照公安部的数据口径，那么人口趋势就更加严峻了。今年由于疫情影响，负增长可能会超过300万，甚至更多。其实参照公安部的数据，2021年就开始负增长了。按照这个数据预期，截止到2030年底，总人口可能会减少超过3000万。

其次，我们看看人均居住面积，截止2022年底，中国城镇人均居住面积41.76平米，德国城镇人居居住面积40.9平米，日本城镇的人均居住面积是35.2平米，英国是35.4平米，法国为40平米，西班牙25.8平米，韩国28平米，美国67平米。去年我国销售房产面积13.6亿平米，我们假定截止到2030年底，每年销售面积保持在去年的这个水平，未来8年108.8亿平米，去年新增城镇常住人口646万，未来8年5168万，截止去年底城镇人口是9.2亿，合计为10亿人，相当于人均增加10.88个平米，也就是说到2030年底，人均居住面积为52.64平米。

第三，房产总市值，中国现在的房产市值60万亿美金或400万亿人民币，是美国的2倍，日本的6倍，但同时，中国的GDP是美国的73%，是日本的4.3倍。从这个数据来看，中国房产总市值和GDP的比值关系，是显著高于美国的，也是高于日本的。

从上面的数据来看，得出几个结论，一是人口开始进入负增长周期，相当于每年需求会减少超过100万套，按照现在每年1000万套的销售量，大概减少10%的需求。二是人均居住面积，在现在的情况下，到2030年底，这个人均居住面积将显著高于欧洲发达国家的水平，即便是考虑公摊的情况下，套内面积也是高于欧洲的面积。三是房产总价值，和经济发展水平的协调关系，目前在整个经济中的占比是显著的高了，如果参照日本的情况，房产总市值有30%的下降空间。

有了上面的数据，我们再看看未来楼市的走向，我们可以得出最后的结论：

首先，房地产未来需求萎缩，相关产业链会进入一个供大于求的状态，这个状态是长周期的，整个产业链，都应该远离。

其次，未来房价，从长期来看，仍将继续阴跌，没有任何投资价值，即便是核心城市核心区域，最多也就是保值，不会带来增值效益。

第三，三四五线城市，由于人口净流出，房价将毫无支撑，没有任何投资价值，应该尽快脱手，一二线城市，人口如果能保持住，情况相对好一点，自住没有问题，投资性房产，没有增值的空间。

未来最具价值的，只有股市了，可以确定的说，是时候跟楼市彻底说再见了，拥抱股市吧！

关键词： 居住面积 数据来看 的情况下