为了尽可能看出趋势性变化，西米衣谷从国家统计局网站获取了自2009年以来的数据进行比较。

我们首先来看一下从2009年到2022年，全国住宅商品房销售面积变化情况：

(资料图片)

如上图，从2009年到2021年，虽然期间偶有小幅回调，但整体来看，房地产市场经历了一轮波澜壮阔的大牛市。住宅销售面积从2009年的8.62万亿平方米一路增长到2021年的15.65万亿平方米，增长了82%，真是一个全民买房的黄金时代！

然而进入2022年后，风云突变，住宅销售面积骤降25%，直接下降到2015年的水平。

再来看与销售面积相应的销售额的数据：

在从2009年到2021年的房地产大牛市中（注：2009年并非牛市的起点，只是本文数据的起点），住宅销售金额从3.84万亿元猛涨到16.27万亿元，涨幅高达323%，远高于同期销售面积82%的涨幅，可见在此期间投资楼市的人，许多都赚得盆满钵满。美国股市、中国楼市被网友并称为YYDS，绝非浪得虚名。

在2022年猝不及防的大转折中，住宅销售金额大跌了28%，略高于销售面积25%的跌幅。

尽管从2009年到2021年住宅销售面积稳步提升，但房企的拿地面积则呈现出下降趋势，具体如下：

在房价节节攀升、消费者购房热情一如既往的13年间，房企拿地面积从2011年最高时的4.43亿平方米下降到2021年的2.16亿平方米，降幅达51%。这一方面反映出优质可开发土地资源的下降，同时也意味着住宅越盖越高。

2022年，在住宅销售面积下降25%，销售金额下降28%的同时，拿地面积大降53%，可见房企对未来数年预期之悲观。

和拿地面积腰斩对应的，房企拿地金额也大跌48%，具体如下：

从2009年的0.52万亿元到2021年的1.78万亿元，涨幅高达245%，过去13年地方政府的土地财政之阔绰直叫人叹为观止。自然，在长期歌舞升平的土地盛宴之后，突然来了个48%的剧降，地方政府如何接招？

综合上文中住宅销售面积、金额数据可以看到，2009年以来房价涨幅十分喜人：

全国住宅均价从2009年的4459元/平方米一路扶摇直上飙涨到2021年的10396元/平方米，涨幅达133%。2022年，在巨大的销售去化压力下，住宅均价出现小幅下滑。

作为对比，我们来看下同期土地价格的变化情况：

如上图，土地转让价格从2009年的1614元/平方米上涨到2021年的8224元/平方米，期间涨幅高达410%，远高于住宅均价133%的涨幅。可见在这轮房地产的超级大牛市中，手握土地资源的各地方政府无疑是最大的赢家。

2022年，在土地转让面积和金额腰斩的情况下，土地单价依然保持涨势，这主要因为一二线城市的土地更加好卖一些，从而拉高了均价。

2009年，个人按揭贷款金额为0.86万亿元，到2021年增长到3.24万亿元，增幅达278%，具体数据如下：

最后我们来看一下住宅新开工房屋面积的情况：

如上图，虽然2020年、2021年住宅销售火爆依旧，但实际上新开工房屋面积已经连续两年下降，到2022年更是大幅下降40%。冬江水寒鸦先知，搏杀在市场一线的房企，早已放弃幻想、直面惨淡的现实。

小结：2023年1月17日，国家统计局披露了一个众所瞩目的数据：2022年末全国人口141175万人，比上年末减少85万人。全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。在西米衣谷看来，2022年房地产市场的高速掉头，极有可能是趋势性的，而非过去二十多年屡见不鲜的政策性调整。

在未来，一、二、三线城市的改善性需求值得关注，其购房群体大概在35岁以上，家庭收入增长、积蓄增加，支付能力较强，同时随着家庭人口增加，有改善居住条件的较强需求；刚需虽然也不会过快下降，但将有大量的二手房源来和新房竞争。

$万科A(SZ000002)$$金地集团(SH600383)$$保利发展(SH600048)$

关键词： 销售面积 涨幅高达 销售金额