所以，只要物业服务不要太差，满意度达到一定的水平，比如说75分以上，物业就不太可能被更换。

原物业公司是港股的上市公司，市值在50-100亿港币，物业综合实力排名前TOP15。

表面上看上去不错，但是我们小区的服务水平是不及格的。

(资料图)

我相信他们肯定也有服务做得好的项目，但是服务不好的项目会导致物业的口碑在当地受到很大的影响，甚至可能影响新楼盘的销售。

这几年物业公司过于追求规模（也许是为了迎合资本市场），每年都有大手笔的收并购，如果服务水平跟不上，这些新增的项目很可能会得而复失。

另一个问题就是开发商交付项目的品质。

业主不满意的点一方面是物业本身的服务能力，另一方面是楼盘的维护问题，比如说电梯时常出现运行、外立面掉落、过道墙体粉刷脱落。

对于业主来说，我们关注的是小区整体的居住舒适度，开发商遗留的问题也是物业应该要解决的问题。

前面也提到过，比如业主满意度达到75分以上，物业就比较难被更换，这个分数应该是开发商交付质量乘以物业管理水平。

比如，开发商交付质量为80分，那么物业提供的服务就要达到90分以上，开发商交付质量达到90分，物业服务做到80分以上，业主也能接受。

如果开发商交付质量和物业服务都达到90分以上，那就是非常好的居住体验了。

大部分的开发商都有自己的物业公司，开发商和物业要么是母子公司，要么是兄弟公司。

所以我们看到物业的主营业务里，会有不少的关联交易，包括新楼盘的前介服务、销售案场管理、保洁开荒、新房销售代理、车位租售等等。

这次更换物业，前物业手上还有部分车位没有卖完，因此在离开前打折出售。

我也趁机购买了一个车位，购买合同分两份：一份是购买车位的合同，和开发商签订；一份是车位交易服务的协议，和物业签订。

我计算了下，以这次打折后价格来计算，物业的毛利率是25%，以一年前高位的价格计算，物业代理车位的毛利率在50%左右。

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关键词： 物业公司 物业服务 关联交易