《论语》里学渣宰予的故事很有名。

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宰予昼寝，子曰：“朽木不可雕也，粪土之墙不可圬也！于予与何诛？”。子曰：“始吾于人也，听其言而信其行；今吾于人也，听其言而观其行。于予与改是。”

这是论语里极少见的措辞非常愤怒的文字——老师直接骂学生躺平，烂泥扶不上墙，可能是因为被学渣忽悠了太多次，悟到了再不能轻信于人。

这个形容时下的房地产政策，太贴切不过了。救市的话喊了很多，实质性的政策落地的也有，但是人们觉得还不够，希望看到更多系统性的大行动、有法律保障的大行动。一方面看不到大行动，没有人敢再入市为国接盘，或者说没办法入市。另一方面，上一次进去被打得鼻青脸肿，太害怕，没有看到更多的保障，担心杀进去下一次又被活捉。还有一方面，纯粹是因为生气，打的时候打到ICU，转头又想让我来接盘，玩我呢？偏不去。

这就是现在市场和行业的问题。

关于这些问题的描述，市场主流观点说是“信心”的问题，大家没信心了。另一个观点是说“实力”的问题，大家没钱了。既没有信心，又没有钱，所以市场和行业就残了，扶也扶不起来，成了宰予。

我觉得描述都对，但似乎也不是太能够完全解释，跟我切身的感受，有那么一点距离。我也思考了许多日子，倒是认为“信念”说法更准确。就是说，过去2年来发生的事情，颠覆了人们过去几十年赖以形成的一些信念，让他们产生了巨大的怀疑和担忧。这些信念的坍塌，最终导致了今天这样的一个B端和C端都“狐疑不定”的结果。

这个“信念”的问题，既存在于宏观经济里面，也存在于房地产行业里面。既存在于供给端，也存在于需求端。从房地产以外的行业，到房地产企业，到房主，到买房人，大家都是一样的心理。

第一个问题，是关于市场经济信念的问题。这是存在于宏观经济的问题，说白了一句话：就是我们“还坚持不坚持市场经济”的问题。这个问题很多人可能不敢说，或者不愿说，但是它事实上存在，不正视不行。

这是很多人认同的信念，因为我们是靠着这样的认知富起来的。过去几十年获得了这么好的日子，最主要的原因是搞了市场经济，放开手让大家去“杀出一条血路”。但是从过去几年（尤其是2021年之后）对待民营企业的动作来看，它产生了一个事实性后果，很多企业家、富人群体，对这个信念产生了动摇。这个影响了民营企业家不投资，也影响了部分富人群体跑路……

许多童鞋还不明白，这个影响有多致命，还一直在为打击资本叫好（不知道他们现在看到政策又重提民企是“自己人”，作何感想）。这个涉及到我们对资本的看法（或者说是供给端的看法），从我的观察，很多人的看法还沉浸在“马教经济学”的语境里，不一定全错，但可以说一句“错的部分比对的部分多太多”。我们身边大量的案例，都在证明我们的生活因为资本的投入而变得更好。比如说，如果没有阿里、腾讯、美团在互联网领域进行如此大规模的投入，我们今天的电商、社交、外卖不可能如此的便利。在房地产领域，70年代末80年代初出生的城里人，不少人的童年都是“一家三口挤在9平米的小屋”里，9平米什么概念，连我们现在一个卧室大都没有。不要觉得这是天方夜谭，这是人们真实的生活。没有市场化撬动了海量社会资本的进入，城里人今天的居住水平不会这样好。

对“资本”的认知，是我们自身的悲哀，怪不得别人。市场并不是只有C端，相反B端在很多时候更加的重要。他们不愿意去创新，不愿意去突破，C端最终是没有好日子过的。我们在80年代之前几十年里，是几乎不存在什么“企业”的，结果大家过的并不好。这个教训有一次，就够了。

第二个，是关于房地产“工具化”的问题。这是存在于房地产领域的老大难问题，也是同时影响了B端和C端信心的问题。这个意思是说，我们的房地产从来都是一个手段、一个工具，在经济过热的时候打压房地产，在经济过冷的扶持房地产，以此作为逆转或者平抑经济状况的重要手段。但是，房地产作为一个行业，到底它的定位、目标是什么？从来都没有放到第一位。它到底应该是一个支柱产业，还是应该是一个民生产业？可以说从一开始，这个定位就飘忽不定。

现在大家担心的问题是什么？就是这个工具化，需要它的时候捧如明珠，不需要它的时候视若敝屣。这个工具化造成的问题是，市场预期特别的不稳定，无法长期化。客观说，这个也不是第一天了，2003年之后就是这样。这样的招数用一次、两次、三次，还可以，但是你这么一直用下去，人们的预期就全给搞坏了，就会害怕，信念会动摇。你现在支持房地产，我冲进去了，转头房价又涨上去了，你再出狠招，又把我死死的摁在地上摩擦？

现在的情况正是如此，喊着大家入市买房子，但是人们迟疑不动。有实力的因素，但居民关于房地产长期稳定的预期无从形成，也很重要。最终就只能是：人们迟疑不动——政策就继续发力，造成用力过猛——居民跑步入市，房价再次上涨——再来一次更凶猛的打压，摁死一批新人……这样的循环，不是幸事。这是对C端的冲击，对B端开发商就更明显了，这一轮的收拾，可以影响至少未来10-15年的房企策略。应该说，所有的房企到今天都还没有找到未来的生存法门。这个复苏的过程，注定漫长。

在任何一个经济体，房地产都是一个重要行业，但是它的定位和目标，并不是都和我们都一样。按正常来说，房地产行业和市场的发展目标应该是：持续提高国民的住房自有率、持续改善国民的居住质量。这就是房地产这个行业存在的第一目的，不应该有别的目的超越它。如果它一直是一个工具化，就会令人们没有长期稳定的信念。

第三个问题，是关于房地产市场化方向的问题。这个本质上是和第一个问题类似，但是表现在房地产领域特别的突出。我的问题是，使用市场化的手段能不能解决现存房地产的问题？对这个问题的处理方式，最终影响的是居民对于住房这个资产的信念。

我们在过去10年来对房地产的处理手段，不管怎么为之辩护，它的非市场化特征都远多于市场化特征。从2010年之后的“五限令”逐渐作为长效调控的政策核心，到2016年起的“房住不炒”的大纲，最主要的特征就是非市场化。严格讲起来，大家也都清楚，“w限令”尽管很有效，但是并不那么站得住脚。而后者无法量化，不知道怎么落地。这两个大政策背后，展现出一点，就是“房价是炒起来的”。这个听起来特别泄愤，但是不那么对。

我举个例子，比如茅台酒，大家也天天骂“茅台是用来喝的，不是用来炒的”。我前几天到山姆会员店看，尽管有1499块的指导价，但你极难买到，太少了，而2020版的普茅真实价接近4000块/瓶。不了解的自然会说，这都是炒。但是对茅台有研究的人就会明白，解决它稀缺的唯一办法就是死命的上产能，这个解决不了，普茅就不是用来喝的。任你权力再大，也没办法抹掉价格规律。

我是想说，房价是不是炒上去的？除了各种各样的需求限制，有没有市场化的方法更好的处理？归结于炒家当然简单，也更容易道德化，但最终解决不了问题，过去几年的试验已经证明了。房价跌了，市场硬着陆了，但是刚需也不买房了，为什么会这样呢？房价跌了，房住不炒了，刚需不是应该觉得春天来了才对吗？为什么反而不买了呢？

关于大城市的住房问题，学界长期以来的共识就两个：一是努力增加住宅供应，二是努力增加住房保障。这是最有效率、成本最低、居民获益面最广的办法，事实证明阻力也最小。我之前以深圳为例讲过多次，这个住房供求最突出的城市，经过2020年之后努力的增加供应，现在刚需盘的供应也根本不缺——2022年全年，深圳供应新房的住宅占比达到72%，创下2016年来的新高。

但是我们没有在那个“努力增加住宅供应”的问题上，给到居民形成长期稳定的预期，反而是不断的强化政策的干预。这个产生的结果是，大家都是看着政策的脸色做事，政策非常的善变，人们也非常的慌乱。

我说的这些，归结于一点，是想解释为什么政策不断放宽，但是房企信心依然低迷，买家也依然不愿意入市。有的人不一定了解过去的历史，但他同样会有这样的担忧，尤其是第二个，没有人想一直这样被ye壶化，那会让人觉得像猴子一样。

2023年注定是很强烈的政策宽周期，我相信政策也一定会起作用。2008年市场很惨的时候，当时一位经济学家高呼：买房就是爱国。很多人冲进去了，也发了财。今天这样的口号也可以喊，我相信也会有不少人冲进去（尽管会比之前弱很多）。但是根子上的东西，还是需要正视。如果人们不能形成一个长期稳定的制度性预期，最终还会是一个重复性的循环。要让大家有信心，首先要做的，应该是强调那个信念，并且，用行动去展现。

当然，我们也管不了那么多，谈这些只是为了把事儿整明白。具体政策怎么走，大家淡定面对、相机调整就好。最后解释一句，我讨论政策，目的并不是利益导向，站在谁的立场，为谁说话，而是基于捍卫市场经济的基本认知。这和我先前对购房人维权的看法是一样，并非是屁股坐谁而说话，而是基于契约精神的认知说话。这是我们和市场上一些观点的不同所在，每个人对行业，对社会都会有自己的认知，不求同，不抬杠，保持距离。

关键词： 市场经济 这个问题 房地产的