开篇先请大家思考一个问题：

如果一个是城市/地区，人口已经持续负增长20年，也就是从2002年开始一人口负增长（虽然负增长比例不大），这个地区，最近20年的经济会如何？房价是如何走？这是国内一个城市的数据，并不是我杜撰或虚拟的一个城市。

(资料图片仅供参考)

其次大家猜一下，日本房地产/土地泡沫破裂以后，日本不动产占GDP的比重下滑到多少？（未做特别说明，截图数据均来自日本统计局的“日本统计年鉴”截图）

1995年，房地产占GDP的比重为10.3%，2020年则是在12.2%，而从最近10年，基本上，稳定在12%左右。

日本的高城市化率、高老龄化等大背景下，房地产行业，依然占据这么高的比重，我相信是出乎很多人的直接认知的。

上从图我们可以看出，1990年，日本人口1.255亿，到2010年人口1.280亿，20多年，人口净增加是300万不到，实际上聊胜于无了。

我之前在多篇文章里，都提及过，除了其他因素，对房子需求的另外一个因素不是人口数量，而是家庭户数，也有很大影响，甚至重要影响。

1990年，日本大概有4067万户家庭；2020年有5570万户。在人口总量没有太多变化的情况下， 家庭户数增加了37%，也就是家庭规模变小了导致了相同数量的人口，家庭总数增加，也会导致有新的购房需求。

上面这个图，我们可以看出，1990年，1人户的家庭，大概占比23%，而到2020年，则是达到38%，远远超过1/3；而4（含）人以上的家庭，从38.3%，骤降到18%左右。

nuclear-family通常是说只有父母和子女的家庭。日本家庭规模也是受制于低生育率，目前家庭人口规模由二战后的5+，下降为现在的2.2人/户左右。日本的数据统计，的确是比咱们做得精细，甚至把家庭统计，从1人户一直到10人+。

家庭规模变小，除了我们熟知的老龄化、少子（低生育率）化等因素外，另外两个不可忽视的因素就是：离异和不婚。

通常认为一个人如果50岁还不结婚（不是离异，是一直不结婚），就是终身不婚了。日本女性在50-54岁中间，有15%左右的女性未婚，这个年龄段，每7个女性，就有一个一辈子未婚；同年龄段的女性，10.5%的女性离异，两个加起来就是，（该年龄段）超过1/4的女性是非婚状态。

而且，日本45-65岁，超过10%的女性，要么丧夫，要么离异。这个比例是非常高的了。

在我们印象里，日本可能是一个非常传统、保守的国家，但是，工业化社会，还是瓦解了一些传统的东西，比如婚姻和生育。

可以想象一下，未来我们国家不论男女，未婚、离异的比例一定会大大提高，而这些实际上都会滋生购房需求。注意，我不是说所有离异或单身的人都有独立的居住需求/买房子的需求，但是，同样是200万人，如果是100万对夫妇VS200万单身人群，后者对房子/居住的需求一定是大于已婚夫妇，虽然未必是2x数量。

日本1983年以来新房套数，忽略2022年数据，因为才到7月份。 差不多几乎30年，中间有过三次半大暴跌。 第一次，是90年初日本地产泡沫破裂，1991年比90年跌幅20%左右，过后，开始逐步上涨，但是，再也没有回到高峰的170万套。 第二次，98年比96年暴跌27%，这是因为发生了97年亚洲金融危机，跟91年一样，市场并没有持续下跌，而是经历了97/98年的两年累计下跌27%之后，开始逐步提升，但是，也是没有回到96年的数据。 第三次，08年比07年暴跌28%，原因是发生了全球性经济危机，市场也是并没有持续下跌，而是回到正常的数据。

另外半次，就是covid疫情冲击。

简单说，1990年到2019年，日本城镇化饱和、老龄化、少子化、人口持续减少（从2005年开始日本人口就净减少)，这些原因叠加导致日本（全国看）新建房屋减少是必然的事情。 但是，中间的数据，并不是一路不停下滑。 1990年，日本城市化率77%，2010年，城市化率达到90%。哪怕到了90%，人口负增长，我们看2010年之后的新房，也不是一路减少的。

我们用整体来叙事的时候，双眼很容易被盖住了。比如，我们以年线来看，上证A或沪深300，跟07年高点比，顶多在半山腰，我们能说，这15几年，所有股票的回报率，哪怕是06年已经上市的，07年至今是亏的？每一年都是亏？

显然不能这么认为。

房子也是这个问题。日本的房价也是分化的。都市圈与都市圈不同，新一点的房子，跟年代久远。

而今年年初更是有日本网站报到，日本东京有些地区的公寓（不是传统的木质房屋）价格超过1990年的记录。

所谓日本人，在地产泡沫以后，不买房，是彻底的谣言。1993年，日本一共有大概5000万户住宅，到2018年大概是6421万，超过日本家庭总数。日本空置率大概是13.6%，而自由住房比例基本上维系在62%左右。

媒体或大V，经常容易混淆的就是能力和意愿，长期和短期。

我们先说长期和短期，比如时下紧缺的退烧药、咳嗽药、抗原检测盒子，我们不用说太遥远的将来，最迟到到明年清明先后，几乎就过剩了；但是，是不是一个理性的人，眼下就不该去抢够呢？

类似的，春节回家的火车票也是如此。大年初一的火车上，特别空；我有个朋友，就喜欢大年初一坐高铁回家，不用着急，也不用抢。

而能力和意愿，最简单的比喻就是，每个人都能有钱买下100个馒头/天，但是，每个人都不会每天买100个馒头。

不少人也想拥有自己的私人飞机、游艇，但是，能力不足。

因此一个产品的价格/价值，就在意愿和能力，长期和短期等交织在一起，有些时候，我们都不清楚，我们在谈论什么。

哪怕是同一个人，年龄和周围环境不同，可能需求有不同。

整体说，45岁+的人，对买房子的需求，远远不如25-40岁的人更加强烈，哪怕45岁+的人有支付能力，也未必真会去买一套房子，特别已经有一套或多套房子的情况下。

别说房子了，哪怕现在的开车人，我估计40+的开车人，可能开着开着，换车的时间会越来越长，甚至最后都不会在买一辆车了，哪怕他不管是经济上，还是身体上，依然可能跟支付的起一辆新车，一辆价值不菲的车。

另外一个问题，比如学区房。

比如南京2021年新生儿数量大幅度回落到5.2万，而就在2017年，还有高达9万人，下滑超过40%。

家长们要不要抢学区房呢？

需要的人，依然抢破头；不需要的人，始终难以理解学区房的意义是什么。

回到开篇提到的城市，这个城市就是江苏南通。江苏南通从1998年人口达到巅峰后，最近20多年人口不断下滑。

而南通，并不是一个孤立，江苏好几个地级市，实际上人口增长都不容乐观。但是，江苏这几年的房价，可以都不便宜。

关键词： 持续下跌 地产泡沫 大年初一