关于北新石膏板业务未来的看点，无非量和价两个方面。

单看石膏板业务，总收入从2012年的55.5亿元增长到2021年的137.8亿元，年化增速是10.63%。其中：销量从10.53亿平增长至23.78亿平，年化增速9.47%；单价从5.27元上涨到5.79元，年化增速是1.05%。

石膏板主要用于吊顶和隔墙，销量与房地产竣工相关。如下图，最近10年，北新石膏板销量同比增速与房地产竣工增速高度相关，竣工增速高的年份，石膏板对应销量增速也高，伴随竣工速度下行，石膏板增速同样走低。

(相关资料图)

另外，从绝对值看，最近10年房地产竣工面积均在10亿平左右，2012年是9.94亿平，2021年是10.14亿平，10年几乎零增长，但北新石膏板销量10年间却翻了一倍多。在竣工无增长的情况下，石膏板销量实现翻倍增长，从这个角度看，石膏板销量与房地产竣工情况似乎又没啥关系。

如何解释上述现象呢？

石膏板销量与房地产竣工相关我认为是肯定的，之所以从绝对值上出现背离，我认为主要有3个原因：

一是国家对绿色建筑和装配式建筑的政策要求，使得石膏板在房屋建筑中的渗透率不断提升，尽管竣工总面积不变，但石膏板用量还是会增加；

二是除房屋竣工导致的新增建筑需求外，庞大存量建筑的重装需求也带来了石膏板用量的增长。

三是北新依托竞争优势，自身石膏板增速明显高于行业增速，依托市占率的提高，在行业总体需求稳定的情况下，北新石膏板实现了超越行业的增长。

根据民政部数据，2014-2021年，我国历年结婚对数依次为：1286.6万、1213.4万、1132.9万、1059.1万、1010.8万、926万、813.1万、763.6万对。

按照一对新婚夫妇购买一套100平左右的房屋推算，当前我国居民每年房屋实际需求面积约为7-8亿平，如果考虑我国城镇化尚在推进过程中，部分农村地区已经组建的家庭也会因进城增加购房需求，同时城镇化化还会间接带来公共建筑和商业建筑的额外需求。因此，可以合理预计每年房屋实际需求在8亿平左右。

最近10年，全国房地产竣工面积每年都维持在10亿平左右，今年预计下滑20%至8亿平，已经接近实际房屋需求量。但是我们也要看到，近10年来由于期房销售大行其道，叠加房地产开发企业“抢施工、拖竣工”的野蛮发展，使得房地产销售面积持续高于竣工面积，10年累计房地产销售面积是151亿平，而竣工面积只有99亿平，两者相差近50亿平。

考虑国家政策要求力保交楼，目前对开发商预售资金的监管力度空前加强，鼓励推进房地产发展新模式，以及金融监管部门对商业银行向未封顶楼盘违规发放按揭贷款进行严厉查处等因素，可以预计后续房屋竣工速度将明显加快。

假设过去10年已售未竣工的50亿平，在未来10年逐步完成竣工交付，平摊到每年的竣工量就有5亿平，加上原本每年的实际新增需求8亿平，预计未来3-5年房地产竣工量可以达到13亿平左右，较当前有30%左右的增长。

从更远的长期来看，随着城镇化进程接近尾声，以及结婚人数的持续缩减，居民对房地产新增需求必然会下一个台阶，但我们也要看到，过去10年推动北新销量增长的3个主要因素仍将发挥有力补充作用。

一是碳达峰和碳中和政策下，国家对绿色建筑和装配式建筑的政策要求会进一步加强，石膏板在房屋建筑中的渗透率有望持续提升。

二是随着时间的流逝，庞大存量建筑带来的重装需求将继续带来稳定的石膏板用量增长。截至目前，全国已竣工的房地产存量面积是190亿平，按照今后10年每年竣工10亿平推算，预计10年后存量房地产建筑面积将达到300亿平左右，对应人均面积为20平米。

我们假设存量建筑每20年才重装一次（这里假设的频率远低于商业建筑7-8年、住宅15年左右的重装频率），则每年大约有5%左右的房屋将会进行重装，每年重装面积将达到15亿平米左右。考虑重装主要涉及吊顶，石膏板用量相对较少，我们按照70%比例折算，重装面积折抵后也还有10亿平，和目前每年新竣工面积相当。当然，这里我们还没有考虑建筑老化导致的老旧小区拆除重建带来的增量需求。

三是北新依托规模和布局优势，尽管目前市占率已经超过60%，预计仍然可以实现一定程度的提升。

总体来看，今年受房地产超预期调整因素影响，竣工数据明显下滑，势必对石膏板销量造成负面影响，但中期看，随着前期已售未竣工房屋的逐步交付，竣工数据将实现恢复性增长。长期来看，新增房屋需求将下降，但绿色建筑要求、重装需求以及北新市占率提高3重因素，预计可有效弥补需求下降情况，总体石膏板销量将维持大体稳定，这点从美国和日本的情况也可以作为佐证。

最近10年，北新石膏板销售单价从5.27元上涨到5.79元，上涨0.52元，总体涨幅10%左右；销售成本从3.85元下降至3.64元，下降0.21元，总体降幅5%左右；单位毛利从1.42元每平增加到2.16元每平，总体涨幅52.11%，年化增长率为4.77%。

总体来看，北新石膏板售价与成本基本上同涨同跌。另外，从每平米毛利不断上涨的情况可以看出，在成本上涨时，北新提价绝对幅度一般会高于成本上涨幅度，在成本下跌时，售价降幅的绝对值一般会低于成本跌幅，因此得以实现单位毛利额不断增长。

综上可知，最近10年，北新石膏板尽管售价并没有显著增长，但依托强大的成本管控能力以及较强的成本转嫁优势实现了毛利的持续稳步增长。这点从毛利率走势上也可以看出来，2005-2012年的8年间，北新石膏板毛利率从17%提高10个百分点至27%；2012-2021年的10年间，北新石膏板毛利率又提高了10个百分点，从27%提高至37%，整体呈现不断攀升态势。

展望未来，相比销量的估计，对于价格的变化，我认为可以更加乐观一点。一是随着行业发展趋于平稳，以及北新市占率的进一步提高，竞争格局会进一步优化，垄断导致的定价权优势将得到进一步发挥。二是随着居民品质需求增长，多功能板、加厚版等高端产品占比有望提升，产品结构的优化将将进一步增强北新石膏板的盈利能力。

总体来看，过去10年，北新石膏板业务毛利总额从15亿元增加到51.3亿元，年化增速是14.64%，其中销量贡献了10%的增速，单平毛利上升贡献了4.7%的增速。

展望未来3-5年，随着竣工速度加快，销量上总体预计将有30%左右增长，年化增速预计在5%左右；单位毛利方面，预计随着定价能力增强，也能实现5%左右的增速，量价合计整体仍可实现年化约10%左右的增长。

从更长期的视角看，石膏板量价方面总体将维持稳定，未来增长主要依靠龙骨、防水、涂料等新兴业务的拓展。

@雪球创作者中心@今日话题@托福点邓

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关键词： 竣工面积 绿色建筑 销售面积