观点网距1月16日联合顺控城投摘地仅仅半个月，华侨城佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目奠基动工，进展迅速。

(相关资料图)

2022年度，多家上市房企不仅在归母净利润上录得负增长，甚至出现百亿亏损情况，房地产已然挥手告别“暴利”时代。

在此背景下，华侨城同样在该财年预计亏损80亿-110亿元之间。

但转机似乎已经悄然来临。

例如春节期间，华侨城旗下九地区欢乐谷共计接待游客近60万人次，恢复至2019年同期的136%，营业收入恢复至2019年同期的148%。

文旅行业与消费市场的加速回暖，或帮助华侨城从预亏泥潭中走出，再寻新机遇与增长曲线。

顺德加速

2023年1月16日，华侨城联合广东顺控城投置业有限公司以总价20.5亿拿下佛山市顺德区大良镇欢乐海岸旁商住地，该地块毗邻华侨城投入运营的欢乐海岸PLUS一期文旅项目，拟打造为欢乐海岸PLUS二期项目。

据观点新媒体了解，本次华侨城联合体摘牌地块总占地面积24.06万平方米，将分为A区、B1区、B2区、B3区、C区和D区总计六个区域分别开发。

其中，A区为娱乐康体用地兼容商业用地、文化设施用地及公园绿地，占地7.60万平方米；B1-B3区为公园与绿地，占地面积7.79万平方米，其中B1现状为水域，须保持水域现状开发使用，可用于水上运动项目，水上舞台，游乐设备等用途；C区则是城镇村道路用地。

宗地摘牌的同时，华侨城天鹅堡二期住宅也就是D区，在第一时间完成破土开工。

据悉，欢乐海岸PLUS二期项目将由华侨城、顺控城投联合投资60亿元打造，二期项目将以滨水空间作为规划设计，通过水、陆两路方式联动顺峰山公园。合作开发的模式也能够一定程度上缓解现金流状况，但二期总投资60亿相较一期缩减一半。

已于2019年9月投入运营的欢乐海岸PLUS一期项目，由华侨城集团斥资120亿打造，彼时该项目被视为佛山文化旅游产业龙头项目。

除去该文旅项目外，华侨城在顺德的开发项目还包括天鹅湖、天睿花园、云邸、蓝楹湾、碧云1号等项目。在2022年中期，上述项目录得7.79亿元的销售额。

顺德欢乐海岸一期项目在同期录得87%全年月均出租率、全年月均可出租面积18.19万平方米，累计已出租面积15.88万平方米。农历春节期间，此项目共接待游客超90万人次，客流量同比增长143%。

随着疫情政策全面放开，久旱盼甘霖的文旅业加速回暖，华侨城此番积极推动佛山顺德欢乐海岸PLUS二期项目建设，同样是基于及时抢抓“疫”后市场反弹时机的考量。

加减法

为了筹资扩储及调整资产负债表结构以平衡现金流、减轻业绩压力，华侨城近些年频繁出售子公司股权及债权。

早在2018年，华侨城转让18家子公司股权和1个资产包，转让企业的主体多为房地产项目，或与华侨城主业关联不强。

2019年年报显示，华侨城完成出售了5家旗下房地产项目公司，合计实现投资收益26.76亿元；到了2020年，华侨城转让了11个项目，合计交易对价68.90亿元。

2021年，华侨城还处置了部分商管公司及负债较高的企业，通过资本减持的方式优化企业内部资源布局，调整存量结构。

不同于纯粹主业地产开发的房企，华侨城采用旅游+地产的双轮驱动模式，重资产持有项目存在开发周期及销售周期较长的问题。在房地产开发黄金时期，华侨城较“三高”房企的发展速度相对较慢，但也保持了10年10倍增长。

近三个财年，华侨城旅游综合业务营收放缓，占总收入的比重也在不断降低。2021财年，文旅业务占总收入42.23%，同比继续下滑10.53%。

同样是2021年，华侨城营业收入首次超过千亿，但净利润仅为37.99亿元，下降幅度高达70.05%；看似不错的营收增速背后是不断攀升的负债率，2015年，华侨城资产负债率仅为63.41%，截至2022年9月末，该项数据已然攀升至74.45%。

多重因素影响下，华侨城继续加大处置步伐。

2022年9月末，华侨城拟公开挂牌转让间接持有的上海首驰企业管理有限公司51%股权，出售公司的所持物业包括位于上海133套公寓及相应土地使用权，建筑面积约2.49万平方米，为上海宝格丽公寓所在地，该公寓也是中国宝格丽公寓的首店。

同年5月，华侨城还挂牌出让西安华盛佳成置业有限公司100%股权，转让底价约2.2亿元。华侨城方面认为潜在出售事项可盘活集团的存量资产，加速资金周转，并为集团提供资金。

有市场人士认为，华侨城频繁转让项目股权是为了置换部分资产，从而腾出资金买进其他优质项目。

在业绩承压、房企减缓投资拿地的潮流下，华侨城此前积极扩张的动作也开始收敛。2022年上半年，华侨城新增土地4宗，其中2宗为文旅综合用地，均来自招拍挂市场；权益比例在51%-60%另外1宗为中小学用地和公共交通场站用地，均来自有偿划拨。

而在大本营深圳，2022年四批供地中仅以触顶价2.35亿元竞得龙岗安居型商品房项目。

未来不短时期内，华侨城还将继续实施转让项目股权或债权的“常规动作”，调整存量结构，毕竟该“动作”使其除房产销售之外，实现高周转、促回款的途径。

另一方面，持续对优质项目的投入，在优化布局结构中“加法”，保证未来增长空间。

关键词： 欢乐海岸 中华侨城