房产税和金融支持住房租赁意见，意味着房地产新时代来临

2023-05-06 19:20:47 来源：雪球网小 中

(资料图)

高层智囊上海财经大学校长刘元春最近经常说促成房地产经营模式的转变，实现房住不炒。开始我不知何意，最近将房地产税即将出台和二月份公布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，这些联系起来思考。发现我原来理解的太浅了。我原来的理解是这个金融支持住房租赁意见只是管理部门为了防止房地产硬着陆准备的制度性安排，也就是如果房地产下跌过深危及金融机构，动摇经济，那么由国有企业向银行借钱以发展住房租赁市场的名义去收房，以稳定住市场。由于租金回报率不高，所以按目前情况做到不亏就不错了，就是为了完成托市的任务。这也是我对刘元春老是强调住房经营新模式不解的原因，不就是托市吗，说这么好听。

但是最近联系房产税的情况，我发现这个金融支持住房租赁真能搞，而且很可能能成为原来房地产开发经营之外的新经营模式。基于以下几点:

一是房产税出台和这个《金融支持住房租赁征求意见稿》其实是配套的，完美的组合。房产税出来的结果当然是有过多房子的人要抛售房子，但是在租赁市场则又会转嫁成本，抬高城市租金价格，抬高多少，看市场博弈。也就是说房产税推出后租金回报率会提高。

二是房产税推出后房价会有所下跌，其实现在已经在下跌。那么对于从事住房租赁的国有企业而言相当于六七折买房，这样就又提高了租金回报率。而金融机构的风险底线在五折左右，完全可以通过这种操作完美解决房地产金融风险。而国有企业收购用于住房租赁的钱是银行出的，根据意见，商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放开发建设贷款，期限一般3年，最长不超过5年。向符合条件的主体发放租赁住房团体购房贷款，期限最长不超过30年。

三是住房租赁作为经营新模式具有公共政策的特点，所以应该是免房产税的。

这样一算，这个生意是可以操作的，由于钱都是银行的超低成本，而且还给银行解了风险，假设银行资金成本两点五个点。那么由于房价下跌，房产税导致房租提高，甚至有说一线城市在打击城中村，就是要拔掉便宜的供应，提升租金回报率。而且国有企业用于租赁房源有可能因批量收购或规划指定开发商配套供应等，价格要比市场便宜不少。假设国企经营新模式最终城市租金回报率为三个点，那么这种城市集约经营租赁的新模式不仅能赚到钱，还确保了房地产的软着陆。

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