保利公布了3月份的销售数据（后面菜头也会在公号里面第一时间更新最新数据），与万科的对比如下：

(资料图片)

没啥说的，万科保利一季度销售额双双过千亿，万科与去年同期（1065亿元）基本持平，保利较去年同期（906.95亿元）有较大幅度的增加。

万科的保利的住开业务，在经历去年的低迷之后，一季度基本上算是稳住了，由于最近两年的拿地保利比万科更激进，因此在住开业务方面，未来保利的销售额可能会继续领先万科。

万科港股的股价按照人民币计价的话，市值已经跌到了1250亿，这完全不符合一家行业头部的龙头公司应该有的估值。

毕竟公司账面还有1000多亿的现金，还有几千的和合同负债，还有具有正向收益的几千亿的土地储备，同时还有几百亿稳定的的经营性收入来源正在不断地提高毛利润。你怎么计算，这都是一家超值的公司。

但是市场的悲观预期的叠加，就导致了当前的股价就是这个情况。

黑万科和唱空万科，变成一一场狂欢和政治正确。只要你说万科好，在网络上就会被唾沫星子淹死，集体情绪叠加基本面的困局，就造成了股价的非理性反应。

去年10月份的腾讯和整个港股龙头企业，也是这样的情况。

产生这样的情况也很容易解释，这也是公募资金的规模趋好和私募的投资周期决定的，大家关注不了这么长远。

反之，这也给长线资金的个人投资者提供了绝佳的投资机会。比如上涨之前的比亚迪，有10年的时间在低位供大家可以投资，巴菲特也是这么干的，但是2019年之前的比亚迪，几乎没有主流的公募和私募机构去关注比亚迪这家公司。

同样的道理，万科一直在沿着从房地产向城市服务提供商的思路去坚决地转型，但是这些转型不但不能给短期带来很好的账面收益，甚至在一些方面还会拖累当期的业绩。

既然大家不看好房地产的住开业务，那么万科的转型正常来讲就应该给予更高的估值溢价才对啊，而市场却刚好相反，市场一方面不看好住开业务的持续性，而另外一个方面却给了不断在住开业务加杠杆的保利发展更高的估值和期待。

这就是市场表现出来的矛盾性，菜头没有想法要在这里面去辩一个对错，因为无论说什么样的观点，当前都无法证伪。

能够做的就是，我们需要独立去思考这些问题，问题和机会，是在同一个时间出现。

这些问题，不但在万科身上存在，在平安，招行，腾讯这些公司，也同样存在。最先开始改革和完成转型的公司，因为改革早于行业提前进行，因此其业绩也是最先受到影响，比如招行在10年前开始做零售端业务改革，导致那几年的业绩困难，其增速低于同行业的其他几家股份制银行。

平安在2019年率先开始做代理人业务改革，导致最近两年利润表现不佳，但是这些成果体现到报表上面，也需要要等到两三年之后。

显然，大多数机构是没有这个耐心的，但是个人可以。

另外一个方面，并不是所有的向好都会延迟体现到上市公司的股价上面，有些时候反馈快一些，有些时候反馈慢一些，这个我们不能预测。

这和股价不可预测是一样的道理，但是我们可以提前埋伏到这些优秀的公司里面，股价不可预测但是可以利用，当股价恢复到正常估值或者在情绪的反面出现泡沫的时候，我们可以把这些筹码分发给那些盲目乐观的人。

我们在市场悲观错位的时候买入，在市场乐观错位的时候卖出，就是合理地利用市场的规律。

全世界的高手，都是这么干的。

$万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$$万科企业(02202)$#李蓓称地产存在“十年一遇级别”机会#

原创首发 | 菜头日记（ID: CT600519)

作者 | 菜头

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