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地产，两个特性，其一政策强相关，其二强周期。

在绝大多数时间，地产要么是基本面好+政策环境严厉；要么是基本面差+政策环境宽松。只有一种情况，基本面和政策面同时向好，这种情况，出现在基本面最底部开始反转向上的那一段时间，没错，就是当前。

微观层面，春节以来，地产销售逐渐转暖，而且符合每一轮周期回暖的特点，二手房看房增加—>一手房看房增加—>二手房销售增加—>一手房销售增加。当前，已经走到了最后一个环节。

本轮周期，跟前几轮最大的不同，销售的回暖，行业内只有少数公司可以享受。现在随便找个买房的，问问他购买新房的倾向，都会跟你说，买央企国企的房子。打开今年2月的销售排行榜，非常明显的一个特征，前两个月累计销售，央企国企大两位数增长，爆雷民企大两位数降低。然后，我们需要判断的是，这个趋势会不会持续下去。结论依然很简单，会。爆了的民企，已经1年多没拿地了吧，一直在降价去库存。这有两个非常大的影响。第一，不拿地就没货卖，但这还不是最要命的。最要命的是，第二，降价去的库存，都是20年21年高价拿的地。拿地的时候，预期5~8个点净利润率，22年卖房的时候，降价10%+，即使不算销售周期拉长带来的资金成本增加，也能看出来，一直在做亏本买卖。本来，一时亏本也不算很大的问题，下一轮再赚回来就好了，但是，这些爆雷民企没有下一轮了，地价便宜的时候没钱拿地，还一直亏净资产，净资产越来越小，而且未来既没有加杠杆的胆，也没有加杠杆的心，更没有加杠杆的环境，最好的结果就是全身而退……。所以，上一轮的供给侧改革非常彻底，大量产能剧烈出清了。反观国企央企，虽然他们也受伤，资产端也计提减值，但他们几乎拥有完全不同的信用，他们依然在拿地。这意味着，他们完全有能力在下一轮周期把上一把亏掉的赚回来。

地产行业，2021年，18万亿的大盘；2022年，急剧萎缩到13万亿；我根本不相信他会一路不回头去到10万亿甚至8万亿的鬼话。我判断今年地产销售增长。然后稳在12~14万亿几年时间。大多数央企，今年都会双位数的销量增长。

有了量，还需要判断利润率。前些年正常的时候，行业6~8个点的净利润率是有的。微观层面，去年拿的地，大多都能做到8个点以上甚至10多个点的净利润。我们保守一点，未来按5个点的净利润率算，一个高杠杆行业，10几万亿的总量，供给侧大量出清以后，如果搞不到5个点净利润率，这行业不要做了。

最后，祭出江湖失传已久的PS估值大法。结论简单粗暴，0.1PS是无敌的。0.1PS，50%权益，5个点净利润率，对应4PE。我认为这个估算很保守了。

我已经看到符合这个标准的标的了。

当然，你可以说，地产行业没未来，是夕阳行业。我完全同意。但是，这个行业，最强烈的属性是周期，周期底部，我不需要看得很长。我只需要等你看到行业好转，惊呼这行业咋估值这么低，业绩还在增长的时候，卖给你就好了。

$中国金茂(00817)$

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