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封面图 |《Game of Thrones》剧照

如果在资本市场，不让房企上市，它也就不上市了。如果上了市，又不让它进行股权融资，那为什么还要让它上市？上市本身就是以股权融资为主的一种形式。资本市场应该接纳任何一个行业。

至于未来住宅市场是不是会经过波动然后再恢复到原来，我认为大家不要想这个事了，因为逻辑已经变了。

比如说，我在北京，我对这里的四季变化很清楚，所以我可以等。冬天过完了就是春天，春天过完了就是夏天，夏天过完了就是秋天。但是，如果你跑到南太平洋，那儿除了阳光啥也没有，或者你到北极，除了冷啥也没有，那你等啥？这就是逻辑发生变化了。房地产市场也是这样，如果它的底层发展逻辑改变了，你在这等，只能是耽误自己的青春。

房地产的逻辑变到哪了呢？我们都知道，住宅市场有两个逻辑，一个是地方土地财政的逻辑，就是不断卖地，扩大城市，摊大饼。另外一个逻辑是住宅开发商的逻辑，叫成本、规模、速度，如果你成本低、规模大、速度快，日子就可以过得很好。但现在这两个逻辑都不存在了。

在新时期，土地财政要高质量发展，要有结构性的改变。结构性改变，也就是土地财政越来越吃不了了。当然这种土地摊大饼式的供应也踩刹车或者拐弯了。而且政府提倡租售并举来解决住房供应，要像新加坡一样，由政府主导盖房子来提供更多的廉价住宅或者公租房。

这样的话，传统开发商的增长空间就会减少。另外住宅市场本身也在减少。原来新房的市场可能有十七八万亿，现在可能逐渐萎缩到十万亿左右。这个时候就应该是大部分住宅开发商黯然离场的时候。而少数像万科这样的优质公司，甚至可能得到比以往市场更大的发展机会。

结合政府现在提倡的房住不炒、租售并举和新加坡模式，地产公司也要不断调整产品和服务。我认为只有像万科这样的公司可以调整，而且在下一轮发展中仍然具有很大的竞争力和机会。但绝大部分的住宅项目公司可能就不存在了，他们可能去转型干别的或者直接关门。

关键词： 土地财政 股权融资 资本市场