融创824亿归母净资产怎么来的，去年比这多不少。$融创中国(01918)$

有的人买卖地产公司的股票单纯的比较各家厂商的PB，这是否有问题？

会不会是个大误区？

(资料图)

怀着这些疑问，我今天对融创的报表进行了详细的查看，与大家分享，大家也帮忙忙挑挑有问题的地方，我们一起进步

PS：

1）尽管每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到收付及按揭全款，但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。

再赚钱的地产项目也要先亏3年，住宅从拿地到交房起码2-3年，此期间没有营业收入、销售成本阶段，只有营销费用和管理费用支出，即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。

所以，融创2021年销售额5973.6亿元，营业收入只有1983.87亿元，是因为没有钱，很多都没有如集团计划那样交房，导致营业收入确认迟滞。这个数据估计2022年更差，因为22年比21年交房的数量少不少。

2）关于房价下跌，土地价格下跌，导致开发商资不抵债的问题。有税盾在，土地贬值和增值，对开发商影响不大。只要拿地价格足够低就可以。

3）这轮调控，调控死了不少中小开发商，日后活着的都可以吞下他们的地盘，包括融创。

4）账面净资产被严重低估。

a.土地储备按原值入账。开发商资产负债表的资产端，重要组成部分就是待开发土地（原材料）、在建工程（半成品）、竣工待售物业（成品），这三者都必须原值入账资产负债表。也就是说，拥有大量土储的开发商来说，其资产往往被低估了，（呆会计不知道开发商的高负债变成土地储备了，而土地升值远超利息成本。）

b.存货中大量已售未结合同又隐含了一年多的利润待兑现，这都使得账面总资产和净资产被低估。（呆会计喜欢用市净率给地产商估值。）

非流动负债中的借贷，大幅减少1200多亿（2118-865）

流动负债中的借贷，增加1400多亿。（其中大部分应该是美元债，还有一些境内债。现在融创会通过展期或债转股等方式解决掉1000亿的短期负债变成中期负债。解决完之后，短期负债会大降。）

贸易及其他应付款项，这部分2693亿，增加了670亿，这部分没有利息，不是有息负债，是开发商对上下游资金的占用，占用越多说明议价能力越强。房地产行业，这种无息负债被认为是好负债。

是没交房的，没划转的，这部分3418亿，比去年多680亿。

净资产可以作为不死的底线，但绝不作为长期投资的核心因素。

有息负债3000多亿

行业内人士只看净有息负债。净有息负债=有息负债-现金。

国际评级机构喜欢用净有息负债率评估开发商的抗风险能力。净游戏负债率=净有息负债/归股东净资产

有息负债3000多亿，那么减去现金，1600多，还剩1500多亿呗。努努力也差不多。

之前说过了开发商的账目归股东净资产这个数据是严重低估不靠谱的，因此用其算出的净有息负债率也没有多少实际意义。增速越快的开发商的有息负债率越高是正常现象。

NAV不适合高速增长的开发商。

在业务持续高速扩张期，房地产企业的净经营现金流缺口逐年扩大（因为买地）。

一旦业务停止增长，净经营现金流会立即转正；一旦停止上马新项目，净经营现金流会立即井喷。

这么看，恒大出问题的点就是把地产的钱拿去干汽车了，俗称挪走了，导致地产这部分出问题，现金流吃紧，钱越借越多，最后现金流吃紧，运转不过来了。以上导致了房子无法按期交付，老百姓不管咋回事，就开始担心，就不买你恒大的房子了，所以恒大销售出问题了，停滞了，这个游戏就玩不转了。

另外持作出售是605亿，应该是没卖掉的现房。

存货应该是21年的销售费用及管理费用8.3亿。

计提了310亿。

1）出售贝壳

2）文旅城资产减值拨备

3）处置地产项目录得投资损失

其中2882亿是有抵押物的。245亿是没有抵押物的。

1）受限货币资金（估计500亿左右）

2）发展中物业

3）持作出售的竣工物业

4）下属公司股权

受限货币资金、发展中物业（土储）、持作出售的竣工物业（已建未售出的房子）占了2540亿。

下属公司股权作为抵押占了342亿。

这篇文章仅单纯从财务报告角度和大家做个探讨，欢迎各位各抒己见，

如有问题，麻烦指正！

关键词： 营业收入 开发商的 的开发商