从11月1日起，内房股在政策不断加持下，绝地反击，一个多月连番3-5倍，带动恒生指数从14000点回到20000点大关之前。为进一步掌握态势，预测未来走向，我把近期的一些想法和观点拿出来与大家一起讨论交流，具体有以下几点(我先把核心观点的提纲列出来，大家也能看懂，争取月底前把肉填满)：

(资料图片仅供参考)

一、政策持续发力，力保房地产业健康发展

在经济持续下行，中央、地方财政均持续紧张的大背景下，11月23日，中国人民银行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，推出16条金融举措，旗帜鲜明的支持房地产行业复苏。

一是督导银行畅通贷款债务等融资渠道。(待补充)

二是重新启动房地产资本市场股权融资。(待补充)

三是明确民营房地产开发企业市场地位。(待补充)

近期推出的制度，主要是供给侧的融资制度，聚焦于改善房企流动性，遏制住房企不断暴雷的恶性循环态势，本质上仍是在加杠杆。但解决房地产下行的核心依然在需求侧，如果销售上不去，供给侧的杠杆有可能演变成更大的黑洞。鉴此，后续在上述供给侧政策的基础上，必将大力推行需求侧政策。今年已有累计有超过xx个城市，xx次放松了购房政策，一线城市也有了微弱松动。房贷利率逐步从5字头降低到了3字头，多地首付比例降至2成。预计在12月中央经济会议后，大规模棚户区改造等核弹级政策将陆续面世，以雷霆万钧之势扭转当前不利局面。

二、周期否极泰来，新房价格有望再创新高

上图是美国百年房价走势，由于房子本身作为现代经济中，信用派生的一般等价物，基本等同实物货币，其走势在长时间维度上与cpi保持一致。通常意义上讲，cpi=M2-GDP，大家可以自行查阅相关数据推导我国房价的合理走势。所以，长期看房价是永远上涨的。而短期根据供需、货币、人口流动、政策等因素，房价会有所波动。根据我国常驻人口城镇化率64.5%，户籍人口城镇化率46.7%的基本事实，我国房地产业应该还处于快速发展的上行周期之中。近期，推动房价上升的积极因素不断出现，值得大家注意。

一是房地产新增供给断崖式下跌。(待补充）

上图为近年来新房销售、新开工情况，可明显看出今年新房开工速度降低幅度远大于销售降低幅度，开工销售比处于2015年以来的最地点，这将导致库存快速下降。

值得注意的是，相比推新和新开工情况，土地销售下降情况更为严峻，今年土拍规模下降了50%以上，这中间还充斥着大量根本没有开发能力的城投公司托底现象，基本锁死了未来几年的新增供应天花板。

二是我国货币供应短期内激增并保持较高水平。(待补充)

三是美国经济衰退迫使美联储改变货币政策(待补充)

综合上述因素，本次房价周期可能在明年一季度转入上升。尤其是新增供给相对较低、前期涨幅较低、绝对房价偏低、历史库存较低的地区，房价上涨的幅度会较大。从数据上看，近年来受开发商忽视的低能级地区复苏将快于高能级地区。尤其是开发商扎堆屯地推盘、房价高企、库存难以消化的部分一二线城市，复苏反而相对较慢。

三、经营模式转换，推动内房拓展估值空间

过去，内地房地产开发企业主要通过高杠杆，高周转的方式进行扩张，这种经营模式难以持续。经过此次行业调整，房地产开发企业经营模式将更为健康、可持续。一是经营杠杆率大幅下降(待补充)

二是自有资金使用比例大幅提升(待补充)

三是经营性投资物业比例持续提升。与成熟的香港房地产公司相比，内房公司主要还是聚焦新房开发，但未来新房需求容量将逐步减少，需要逐步沉淀优质资产开展商业运营，如公寓、写字楼租赁，文旅运营等。目前内房做的比较好的有华润置地的华润万象城，龙湖集团的龙湖天街等，贡献了大量的租金收入，可以说是印钞机。随着经营性投资资产比例逐步上升，内房公司抗周期能力将进一步提升，获得更高估值。

四是经营成本持续下降。短期看，今年下半年以来受全球经济不景气影响，煤炭、石油、钢铁、铝材、pvc、水泥等建筑所需的原材料已经有较为明显的下跌；同时，受行业不景气影响，部分人工、购地成本也大幅下降；开发贷浮动利率部分利息也有下降，经了解，短期综合建安成本下降约15%左右。长期看，房地产企业的杠杆率将大幅下降，尤其是部分高息的信托、美元债杠杆将逐步卸掉；其中美元债在人民币估值长期攀升的大背景下，将越来越便宜。

综合上述因素，房地产开发企业的经营稳健性将大幅提升，经营利润率也将进一步提升。从股价上看，参考低杠杆率的香港房地产开发企业，估值将会从5-10pe提升至10-20pe。

四、总结

综上所述，当前为房地产业新一轮上涨周期起点，优秀的房地产上市公司在政策支持下，将重新调整商业模式，进一步提升经营能力，取得更好的经营业绩，对应股价在未来1-2年内，有可能迎来业绩和估值的戴维斯双击，冲击前期高点。

$碧桂园(02007)$ $融创中国(01918)$ $保利发展(SH600048)$

关键词： 房地产开发企业 房地产业 经营模式