近日万科随着整个房地产行业迎来反弹，大股东深铁准备增资，股价随时可能不理性上涨。对于我，或许要提前考虑什么时候卖出万科，防止未来被“利好”洗脑，不舍得卖出。

(相关资料图)

我第一次买入万科是在21年3月，买入价格30.81元。当时全国房价在宏观放水下再一次走高，各地房价均创历史新高，深圳甚至一年翻倍。我认为房子作为我国百姓的“核心资产”，在特殊的户口制度加持下，未来房价很难大跌（20%以上跌幅）。同时整个行业在16万亿规模，城镇化还有空间，我判断房地产仍然是白银时代。而万科作为龙头，过去的经历体现出极强的实力，也顺利度过了过去经营上、资本市场上的难关，企业文化很吸引我。买入时，万科只有8PE，处于历史20%分位，相比其他疯狂的“蓝筹股”，万科还算便宜。

大量买入是在21年7-10月，价格18-22元。全国房价整体滞涨，部分高位房价有所下跌，例如教育相关的学区房，互联网相关的部分区域。从三条红线、贷款管理、土拍再到落户限制，政策上不断对房地产进行降温，但整个行业全年规模仍达到新高的18万亿。我维持第一次买入的判断：房地产仍然是白银时代。同时行业巨头恒大融创接连出局，我判断万科会有市占率的提升，同时万科副业初露端倪，港股物业可比对象均在30PE。而万科PE、PB估值却随着恒大融创暴雷带动，跌到历史最低。我认为万科被错杀，十分便宜，所以大量买入。

在今年年初，因为史上最严格的供给端需求端政策，再叠加口罩影响，一二线房价下跌，三四线量价双崩，恶性循环，整个行业从21年的18万亿急转直下，大量房企出局。万科在21年业绩上交出了-44%的业绩，虽然有一次性减值做低利润的因素，但仍令我失望。郁亮在年报中直言，房地产已进入新阶段。

在看到这个业绩之后，我本想选择卖出。但万科的言语和行动挽留了我，郁亮对2022年目标定为重回增长，大幅提高分红率，宣布回购，高管将所有薪资自购股票等等。同时考虑到行业出清市占率提升逻辑，让我一直持有至今，期间进行了两次AH套利，再加上分红，目前亏损4%左右。

回顾我过去的逻辑，“白银时代”判断有误。量方面，未来几年房地产大概是10万亿规模，而各地财政纷纷亮红灯，土拍价格不让利，（利润=房价-土拍价格）这个盈利模式要缩水。这半年来“疯狂”的政策，使供给端大大改善，对于万科，“市占率提升”这个逻辑，现在显得有些靠不住脚。

利润=行业规模*市占率*利润率，其中利润率=（房价-土拍价格）/土拍价格。根据这个公式，我目前认为，未来万科住开利润很难回到2020年400亿，短期大概率保持2021年200亿利润，长期看不到好转，甚至在未来房价波动中，行业规模、房价带动利润会再下一个台阶。

我对万科的企业文化判断没有错误，管理层一直以来的谨慎使得万科在这轮“九死一生”的劫难中活了下来，尽力回报股东，充分和市场沟通，二级市场股价维护意识也比较强烈。

万科住开业务给200亿归母利润，10PE，估值2000亿。

其他业务由于披露较少，按照公允/收购估值计算，万物云今日市值508亿持股56%价值284亿，2018年收购普洛斯估值790亿持股21%价值170亿，2016年收购印力估值128亿持股62%价值80亿。自营商业（万科广场）按照和印力相同PS估值，价值40亿。万纬物流现金流18亿，给10PE，万科占75%，价值90亿。泊寓现金流5亿，给10PE，价值50亿。

估值总和约2700亿，计划2700亿-3500亿间分批卖掉万科，对应A股股价23-30元。分红不作调整，大股东增资按照比例进行调整。

$万科A(SZ000002)$$万科企业(02202)$

关键词： 企业文化 全国房价 显得有些