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近期C-REITs市场持续下跌，引发了一些不成熟的思考，记录如下。

我国REITs市场存在的意义：服务实体经济与金融改革。

多层次金融市场建设背景下，结合目前房地产发展整体遇到问题的大环境，中国不动产投融资循环体系的构建显得更为重要。但是很尴尬，定位很重要，体量却没有足够大，在A股主战场还没整明白的前提下，预计REITs短期内不会像书本写的一样，理想的纳入到投资组合中。关注度需要提高。

投资者结构导致的流动性问题：长短期资金不均衡，长期投资者的定价权交给了短期交易型投资者，较小的交易额造成较大的波动，放大情绪影响。交易行为取决于当前价格和所持仓位，市场下跌过程中，所谓长期“价值投资者”逐渐倒戈，甚至清仓。

市场的新钱从哪里来是大家一直关注的，目前没有相应政策可以协调构成体量的资金，还是市场参与主体各自为战，所有人都在等，谁也不愿意先出钱让别人享受“胜利果实”。

定价问题：目前部分资产的P/NAV低于1已经很长时间，抛开市场交易因素，在发行阶段的评估值是否偏高让投资人存疑，评估过程中的两个重要因素：未来现金流增长率和折现率，对其的假设是否过于乐观？而背后隐含的则是是否存在通过高估值激励发行人提供优质资产。这就关乎到原始权益人商业模式的问题了，所以原始权益人愿意做REITs是因为政治任务，通过高估值给予一定“补偿”？或是因为想尝试改变长期经营模式？初心如何不追究，但是投资人用脚投票的结果，说明上市估值大概率是不合理的。

信息披露问题：目前基金管理人只提供两年的业绩指引，两年之后可能会给投资人带来业绩预测的困惑，透明度、时效性都会影响当前的投资决策。管理人不预测了，投资者也不敢瞎测，毕竟底层什么样儿也没亲自看过，干脆不投了。

目前制式的披露6个（季报+年报半年报），内容过于程序化，参考上市公司，有价值的临时信息披露较少，投资者对于项目实际运营情况了解并不深入。导致管理人披露的累，投资人也没得到什么有用的信息，市场发展阶段需要长期投资者的信念坚定，可能需要更加有效的投资者关系建设，组织组织实地路演，发发软文啥的，与时俱进搞个直播也未尝不可。

如果按照上周新股上市的跌法，短期内原始权益人上市的意愿更差，长此以往，REITs整体规模上不去又难以得到市场参与者的重视，恶性循环，就像香港REITs市场，逐渐丢失了融资功能。后续，希望二季度报披露能刺激一波，新政策出台再刺激一波，不然的话，投资人光顾着研究“估值中枢”到底在哪更合理，且不说能不能研究明白，就怕估值搞明白了，市场没了。

对未来，当然是要坚定看好，相信中国相信党，相信中国经济形势稳中向好。C-REITs目前上市的是全国范围内最优质的一批资产，现金流分配相对有保障，在当前时点的估值水平下，闭眼冲吃分红也是不错的策略。短期投资选仓储物流、保租房，近期被杀的厉害，底层资产其实具备很强的抗周期能力；长期投资选新能源类，挑预期分派率高的，参照去年疫情后管理人的各种操作，可分派金额头两年是白纸黑字写在招募说明书的，大概是要达成。

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