我最初对他还有所“误解”，以为是一家房地产企业，在申万行业分类里，建发属于交通行业。公司集团化操作，房地产业务只是下属子公司的业务，下属每个子公司财务独立核算，建发股份还有一家子公司建发和诚（已上市）。

公司目前业务分为两块，一块是供应链运营业务；一块是房地产业务。

【资料图】

1、2022年营收8328.12亿，同比增长17.65%，四季度环比增长34.93%，2021年同期四季度环比增长31.26%。

2022年扣非净利37.05亿，同比下降13.13%，四季度环比增长167.65%，2021年同期四季度环比630.52%。

2022年四季度无论营收还是扣非净利都逊色于2021。

公司2023年的经营计划提出营收力争8300亿，基本与2022年持平，成本费用控制在8125亿元（2022年是8215亿），利润在175亿元（2022年是113亿），降本增效，高质量发展。

2、第一次分析公司的年报，对比下公司最近几年的营收情况。

图2、营收与净利情况

公司最近5年的营收都保持不错的增长，相比之下净利就逊色不少，只能说保持相对稳定。这个跟公司的整体业务结构也有关系。

图3、毛利率、净利率、roe

3、公司的净利率看上确实有点低，疫情前还有2%以上净利率。疫情三年净利率维持在1-2%区间，算是一个“微利”的行业。

对比2022年四个季度毛利率和净利率，四季度出现翘头向上，目前需要观察后面的一季报是否延续这种趋势。

从2018年后，ROE持续下滑，但最近5年的ROE保持维持在12%以上，增速还是算平稳。

通过杜邦分析法拆解其ROE,公司近5年的权益乘数基本维持在4左右，ROE下滑的主要原因是毛利率和净利率持续下滑导致。

4、公司整体的毛利率与净利率下降主要还是房地产业务的毛利率持续下滑。反观供应链运营业务在2023年应该会有较为明显的复苏。

5、公司管理费用与销售费用同期分别上涨了56.48%，20.71%，管理费用增幅明显高于营收增速。

年报中提到管理费用大幅提高主要是股份支付，此类支付属于一次性，预计后续季度会下来。公司在年报中也提到营业规模增加，导致各项费用都相应增加，幅度与营收增速相比略高，基本可以接受。

6、2021-2022年相比往年，短期债务有所提高，同期长期债务明显增加。从债务结构来看，长期债务多，短期债务少，有利于公司日常现金流稳定。从权益乘数来看，比万科还要低一些。公司有些负债是654亿，而合同负债有2274.58亿（子公司有一家房地产公司），实际负债率是不高。

公司目前账面货币资金有965亿，交易性金融资产19.3亿，其中货币资金有77.79亿受限制，主要是一些保证金。短期债务是90.74亿，一年内到期的非流动负债是191.79亿，目前的现金流足够应付债务。

7、2022年公司资产减值损失51.85亿，其中存货跌价损失51.1亿。相比往年，这个计提幅度不小。

图7 、存货跌价准备

个人觉得这一块存在利润调剂（仅供参考）。

图8、业务结构

8、2022年与2021年相比，房地产业务虽然营收占比在提高，但毛利率继续下滑，而供应链营运业务毛利率回升，此消彼长，两者的毛利占比维持平衡。

根据2022年年报提供的数据，供应链运营业务无论营收还是净利，他们的增速都在明显提高。相比之下，房地产业务营收停滞叠加净利下滑。2023年公司的业绩增速可能要来自供应链运营业务。如果房地产行业的复苏也会助推公司整体业绩提升。

1、公司房地产业务相比其他头部企业，还是比较稳健。公司房地产开发项目集中在一二线城市，至少在质量上相比其他地产公司要好。

2、公司作为一家厦门国资委控股的企业，背靠港口，有着进出口便利，还有资源的倾斜；供应链营运业务，涉及内容比较广泛，有浆纸、农产品、钢铁、矿产品、轻纺、汽车、酒类。从毛利率角度来看，有点薄利多销的味道，再低的毛利率架不住手头资源好。2023年如果这块业务的毛利率继续提升会改善公司的净利情况。

3、公司2022年分红率相比2021年有所提高，当下股息率6.4%还是相当可观的。公司整体的资产负债表还是比较干净。

风险点是房地产业务持续不佳，拖累集团整体净利；外部局势动荡，原材料价格上行会对公司的供应链运营毛利率产生冲击。

限制于篇幅，建发股份先分析到此，上述分析，不构成买卖推荐。

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