2021年下半年以来，房地产行业出现了严重滑坡。2022年，全国房地产投资下滑了10%，全国商品房销售额更是下滑了26.7%。近日，接连出台的房企年报，业绩普遍表现不佳，部分企业甚至出现了大幅亏损，令人对房地产的行业发展前景产生了怀疑，有些人甚至已经把房地产列入了“夕阳行业”。

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从1998年开始货币化分房以来，经过25年的发展，商品房在规模上确实已经触及了天花板。2022年全国商品房的销售面积为13.58亿平米，已经回落到了2013年的水准，这也是很多人看衰房地产的理由。

但商品房销售并不是房地产的全部，房企也只是地产产业链上的一个环节。值此历史性大变局之际，房地产的行业内涵正在发生明显变化，在商品房开发表现低迷的时候，整个居住产业却正在迎来更加光明的未来。

近日，贝壳发布了2022年年报，主要数据大大超出市场预期，表明贝壳已经率先走出了行业困局。贝壳在2022年第四季度的净收入达到了167亿元，不但分析师没有预测到，甚至还超出了公司的业绩指引上限。

不是只有量变，贝壳四季度的毛利同比增长了40.4%，达到了41亿元，毛利率由2021年同期的16.4%上升到24.4%。四季度的净利润为3.72亿元，而去年同期为净亏损9.33亿元。四季度non-GAAP净利润为15.47亿元，而2021年同期为4200万元。

更难能可贵的是，贝壳第四季度经营性现金净流入为26亿元，全年经营性现金净流入同比增加了135%，连续5个季度实现了正向的经营性现金流，这与众多房企在现金流上的捉襟见肘，形成了鲜明对比。

恐怕没有多少人能想到，在房地产行业面临着史上最严重下滑的大背景下，贝壳2022年non-GAAP净利润却达到了28.43亿元，大幅超过了2021年的22.94亿元。

这种向好的势头仍在延续，在经历了大起大落的两年之后，房地产市场正在进入一个全面修复的过程。2023年以来，二手房市场已经率先得到复苏，在一线和强二线这样的核心城市，二手房的表现明显超过新房。

2023年2月，贝壳平台新房市场的收入由于2022年基数较低，实现同比增长148%，达到了2021年6月的水平；而其二手房交易额，更是已经接近2021年3月这一历史性高点。

公司预计2023年第一季度的营业收入，在人民币180亿元至185亿元之间，较2022年同期增长约43.4%至47.4%。由于2022年2季度开始，房地产行业的各项数据整体性低迷，参照基数普遍较低，可以预见今年后三个季度，贝壳的同比数据会更为亮眼。

由于2022年，贝壳已经进行了深入的降本增效，帮助3000多个门店进行了重组，突出大店模式的优势，提升了回款效率，在利润上的表现，有机会比营收方面更为突出。

行业是行业，企业是企业，有时候这是同步关系，但也有很多时候，行业的波动却会给企业带来难得的发展机遇，因为在市场好的时候无法打败的竞争对手，很可能会在逆市里倒在途中，活下来的企业就拥有了更为广阔的市场空间。

当地产开发遭遇史上最强重创之时，却给产业链上的其他板块提供了更多的机会，这是贝壳逆市上扬的核心逻辑。

过去25年，房地产的核心阵地始终都在商品房开发上，但随着主流城市核心区域的优质可开发土地越来越少，大量新增供应都在近郊，有些甚至连基础配套都不够成熟，产品吸引力大打折扣。另一方面，过去一年多时间里，全行业都在快速去杠杆，必然会对开发规模产生严重压制。

可以说，从土地和资金上来看，2021年18.19万亿的商品房销售额，已经是未来很多年内的天花板，难以再超越了。但这个天花板，主要是供给端不足所导致，并不意味着房地产的需求已经到顶。

无论时代如何变化，人对美好生活的向往都不会变。这种深层次需求是很多行业乃至社会发展的源动力——人活着最重要的就是有盼头、有希望。而提升生活质量首先考虑的就是改变居住环境。当这些需求无法在新房上得到充分满足时，必然会转向存量房或者长租房。

目前，北京、上海、深圳、南京、厦门等经济发达城市，已经全面进入到存量房成交超越商品房的阶段。2022年，全国存量房的交易额达到了4.83万亿，超过了商品房销售额的三分之一，这个交易额甚至超过了当年全国汽车类零售总额的4.58万亿元。

可以说未来在主要的一二线城市中，购房者的首选会是二手房，部分购买需求还会转为长租房。

这个趋势早已有了雏形，而2021年之后的行业变局中，由于商品房开发规模的快速下降，直接提升了二手房和长租房的产业地位，进一步加快了这一趋势的形成。

可以说从1998年开始，过去这25年始终是开发商站在房地产的舞台中心，他们几乎吸引了市场的全部聚焦，但现在这个群体中的一部分正在迅速离场，取代他们的是那些居住产业的经营者。

贝壳无疑是最早参与到“居住产业”这个大赛道的选手，与房企商品房开发为主、持有型物业经营为辅的业务体系不同，贝壳的一体两翼（以二手房和新房交易服务为一体，家居家装和房屋租赁为两翼）横跨商品房和存量房两大领域，兼具售前、售中、售后和持续经营的全产业链条，并以此为基础，打造出居住产业数字化服务平台，把居住产业的后端业务全面发展了起来。

存量房交易一直是贝壳的基本盘，正是在这个基础上，贝壳逐渐向新房、租房、家装、家居延展。随着置业需求逐步从商品房转向存量房进程的加快，贝壳在整个房地产行业中的重要性，还会进一步提升。

近年来，国家出台了一系列政策，大力支持长租公寓、人才公寓等租赁房的发展，鼓励租售同权，这对年青人和新市民至关重要。随着这些政策的落地，可以预见在产权房之外，租房也会成为很多人的主要选择，这也是弱化房价对工薪族影响的关键措施之一。

贝壳在租房方面已经拥有多年经验，目前已经进入了13个城市，总在管规模突破12万间。随着租赁房屋在供给端和需求端的不断增长，贝壳的经营能力和租赁居间能力，都会得到更充分的释放。

两翼的另外一翼是家居家装，贝壳依托新房和二手房方面，庞大的销售网络和成交规模优势，在2022年也取得了较大进步。目前，贝壳家居家装业务的全年可比口径合同额达69亿元，相比贝壳两万多亿的交易规模，这是一个潜力巨大的市场。

不管是从近期经营角度，还是从行业整体变化趋势来看，贝壳都已经走过了市场和自身发展的拐点，开始稳步前行。更难得的，是这条赛道上的竞争对手，不管是从规模上，还是在经营效率上，都被其远远地甩在身后，贝壳需要的只是做好自己。

房地产开发的盛世已过，市场的重心正在由增量转向存量，从销售转向经营。房地产不是夕阳行业，而是永续行业，居住产业更是拥有广阔空间的超级赛道。在全力发展数字经济的大环境中，作为居住产业数字化服务平台的第一品牌，贝壳的空间刚刚打开。@今日话题$$贝壳-W(02423)$$贝壳(BEKE)$

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