高善文等研究了日本和美国的房地产市场的基本趋势与中国东北地区的房地产市场。其中，日本和美国的的城市化早已结束，房地产投资主要为更新改善需求。东北地区的大多数城市的人口自2013年以来已经转入持续负增长，每年的人口减速达到1个百分点。这些地区仍然存在活跃的房地产开发和交易，新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右，投资占GDP的比重稳定在6个百分点或者更高。

2011年美国新屋销售367.7万套，占2011年住宅存量的2.78%，即不含投资需求、单纯更新改善需求约占存量的3%左右。2016年美国新屋销售367.7万套，占2011年住宅存量的4.96%，即含正常投资的房地产需求占存量的5%左右。2005年美国新屋销售1534.7万套,占2005年住宅存量的12.31%，即投机性需求达到存量住宅的7%左右。根据2014年美国在用住宅存量占用结构图可以发现，租赁住房在全部住宅存量中占比为31.2%，在全部在用住宅中占比为35.6%。当信贷环境过度宽松时，正常情况下没有住房购买能力的投机者进入市场，刺激房地产需求。后果就是房地产泡沫破裂后经济大幅衰退，房地产需求回归正常水平。

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截至2020年末，中国城镇居民每户平均人口为2.61人。2022年中国城市人均住宅建筑面积为32.91平方米，即户均约90平。2021年商品住宅销售面积达到峰值156532.17万方，可供1739.25万户、4756.37万人居住，约占中国总人口的3.37%，城镇总人口的5.2%。2022年商品住宅销售面积114630.65万方，可供1273.67万户、3483万人居住，约占中国总人口的2.47%，城镇总人口的3.78%。如果这些都是更新改善与投资需求，中国商品房销售面积处于合理水平。

但是，考虑到中国住房市场化始于20世纪末，大部分住宅仅仅建设了不到30年，而住宅的设计使用年限一般为50年，高层建筑的设计寿命为70年，因而中国住宅的重建周期要从2048开始，仅城中村、老旧小区具有重建需求。

当前，中国住宅主要满足城镇化需求与投资需求。2021年城镇常住人口91425万人，比上年末增加1205万人；城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为64.72%，比上年末提高0.83个百分点。2022年城镇常住人口92071万人，比上年末增加646万人；城镇人口占全国人口比重（城镇化率）为65.22%，比2021年末提高0.50个百分点。这意味着2021年中国城镇化住房需求为39657万方，仅占商品住宅销售面积的25.33%。哪怕1205万人每人均购置90平住宅，城镇化住房需求为108450万方，也仅占商品住宅销售面积的69.28%。2022年中国城镇化住房需求为21259万方，仅占商品住宅销售面积的18.5%。哪怕646万人每人均购置90平住宅，城镇化住房需求为58140万方，也仅占商品住宅销售面积的50.72%。

但是，2022年中国百城平均房价收入比为12.4，平均月租售比为1：620，即需要620个月租金收入才能收回住房投资额，出租收益率低于银行5年期存款利率2.75%。随着2022年中国人口开始负增长，房地产进入下行长周期，涨价预期被打破。100万的房子，年租金2万，假设50年后房价仍为100万，在2.75%的贴现率下，净现值仅为93.25万，投资房地产不如长期储蓄。更何况房地产流动性远不及存款，即使是具有长期涨价预期的美国，房价较高的城市也需要4%左右的出租收益率才具有投资价值，房价较低的城市出租收益率甚至超过8%。

如果中国的出租收益率上升至4%，年租售比需要提升至1:25，租金支出将占年收入的49.6%，租客负担将大幅提升。租金是由市场需求决定的，房地产税无法转嫁给租客。假设政府每年对二套房征收1%的房地产税，房东的预期回报率提升至5%，按12.4的房价收入比，租金支出将占年收入的62%，这是中国政府和人民无法接受的。为了实现美好生活，按租金占年收入的30%、4%的出租收益率计算，房价收入比需降至7.5，即中国百城平均房价较2022年下跌40%后才具有投资价值。

有一种观点认为，中国房地产市场可能通过减少供应稳定价格。但是，房地产开发商遭遇的债务与现金流危机催生了急切的降价促销需求。即使没有现金流危机，在中国房地产进入下行长周期的背景下，跑得快也是房地产开发商的占优策略。而房地产投资客也很难承担持有住房的机会成本，遑论未来房产税的推出将进一步降低购房出租的收益。2023年8月郑州限购取消后二手房挂牌量激增即是明证。

乐观假设下，2022年中国城镇化率下降是疫情冲击导致，2023年至2048年城镇化率维持在0.8%的水平，即每年新增城镇人口1200万人。在房价下跌40%之前，人均60平对应中国商品住宅市场的销售面积为7亿方，非住宅市场销售面积维持稳定，商品房市场销售面积为9亿方，将较2022年下跌34%。2048年后，按每年2%的城镇重建需求，2000万人更新房屋每人40平，600万人改善住房每人60平，住房总需求中枢为11.6亿平。住房投资除非自己承担空置带来的亏损，否则投资需求将用于满足城镇化需求，已经包含在城镇化需求中。改善性需求者原有住房无论出租还是出售，也将用于满足城镇化需求。疫情造成的疤痕效应与房地产市场流动性压力蔓延会影响房地产投资需求，但对城镇化需求影响相对较小，常住居民可以选择租房。人口负增长打破涨价预期、购房出租亏损才是房地产投资需求大幅下滑的决定性因素。

1950年美国房地产投资占GDP的比重达到峰值6.98%，2005年美国房地产泡沫次贷危机时该比值为6.2%，2022年美国房地产投资占GDP的比重升至5.9%。日本建筑投资自1992年达到最高值83万亿日元后不断下跌，到2010年减少至一半，房地产泡沫最高时房地产投资占GDP的比重达到为9.2%。2021年辽宁、吉林、黑龙江房地产投资占GDP的比重分别为10.5%、11.6%和6.3%。2021年、2022年中国房地产投资占GDP的比重分别为12.84%与10.98%，2023年上半年房地产投资占GDP的比重为9.87%。假设中国房地产投资降至2014年峰值时的一半即7.4%，房地产开发投资额仍需在2023年上半年基础上下降25%。如果中国房地产投资降至6%，则房地产开发投资额仍需下降40%左右。

2023年6月，杭州远郊临安区华发荟天府项目实行“买房送金条”的促销政策，购买89平方米的房子返黄金650克；购买98平方米的房子返黄金800克，相当于打了8.5折。

8月1日，四川省雅安市经开区发布《支持刚性和改善性住房需求确保房地产市场平稳健康发展的十五条措施》，鼓励房地产企业促销，团购优惠不限制跌幅。

8月17日，《2023年第二季度中国货币政策执行报告》发布，专栏1《合理看待我国商业银行利润水平》 提出，考虑到金融周期和经济周期往往不完全同步，银行信贷风险暴露需要一段时间，应有一定的财力准备和风险缓冲。商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。

8月20日，中国房地产报发表了一篇题为《房地产金融风险加剧，期待调整优化政策尽快落地》的的文章，认为开发商应该通过降价来刺激市场需求，提高去库存化速度，进而稳定市场。倘若中国政府放开对开发商的价格管制，房价或将大幅下跌。

8月21日，1年期LPR下降10个基点至3.45%，5年期以上LPR为4.2%，保持不变，低于此前市场预期。5年期以上LPR维持不变有利于稳定银行业利润，抵御未来房价大幅下降造成的不良上升。

从康波周期来看，当前全球处于康波萧条期，市场陷入存量博弈，科技创新大量涌现但难以扩散，裁员优化效率成为企业的首选。能源、贵金属、军工、进口替代等板块的投资价值确定性相对更高，出口产业链面临逆全球化的压力。与1973-1981年的日本相比，当前中国人口负增长、房地产进入长周期下行期使得中国经济面临的挑战更加严峻。房价长期阴跌意味着房地产市场长期下行，并拖累中国经济增长，企业家与投资者信心难以得到提振，不利于股市企稳反弹；房价快速大跌也将冲击股市信心。采取防御性策略持有低估值高分红、现金流稳定的板块是上策。

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