一是人口增长进入拐点。

1950年中国5.52亿人，1980年上升到约9.87亿人，目前达到了14亿人，也就是说70年间人口增长了8亿多人。近年来中国人口总数已经达到天花板，由于出生率低于死亡率，增长趋势已经接近拐点。今后几十年，有可能人口总量每十年减少5000万--6000万。根据中国人口与发展研究中心的研究，中国人口预计到2027年达到峰值，为14.17亿，此后开始下降，2035年降至14.03亿，2050年降至13.21亿。

二是老龄化进一步加重。

(相关资料图)

2020年中国社会60岁以上人口占18%，按照目前的增长率到2025年将达到22%,2035年为31%,2050年将达到近40%。2025年、2035年、2050年65岁及以上老年人口占比分别为15%、23%、30%。按照国际上的划分，65岁以上人口占比7%-14％是轻度老龄化社会，14%-21％是中度老龄化社会，21％以上为重度老龄化社会。也就是说，到"十四五"末期，我国将进入度老龄化社会，到2035年是重度老龄化社会。

三是城市化率接近天花板。

1980年中国城市化率19％左右。经过40多年的城市化发展上升到2021年的64.72%，城市化率可以说是接近了天花板。从全世界经验来看，一般城市化率到75％后达到顶点，我国城市化率才64.72%,为什么会接近顶点了呢？原因在于中国的城市化进程主要是将年轻人吸收到城市里，目前农村人口中大量的是老人、儿童，年轻人很少，过去大量农村年轻人进入城市的势头将大幅减缓，而且因为城市户籍制度的限制，农村老人不会大量进城。即使今后城市化率还会逐渐上升到70%，但速度也会放缓。

四是人均住房面积接近饱和。

20世纪80年代初中国城市人口人均居住面积仅5--6平方米，到2020年已近50平方米，达到了发达国家的平均水平，接近饱和。五是库存、闲置房总量达到高点。目前中国房企积压一年以上的一手房库存高达6亿平方米，占到每年房地产市场新房建成规模17亿平方米的35%;在城市老百姓持有的二手房方面，1990年以来中国销售的300亿平方米商品房中，20％也就是约60亿平方米处于闲置状态。六是每年新建房产面积达到顶峰。中国的房产年建设量，2000年时是1亿平方米，2010年是10亿平方米，2017年达到了17亿平方米，近三年徘徊在17亿--18亿平方米之间，今后可能每年减少3000万﹣-4000万平方米，到2035年，可能从现在的17亿平方米降至10亿平方米，达到平衡。

七是大规模旧城拆迁改造已近尾声。

20世纪80、90年代，中国城市的棚户区、危旧房可能会占到1/3甚至1/2，都要拆旧建新，1平方米旧房至少需要3平方米新房才能够平衡，形成了大量的房产需求。因规划功能布局调整进行城市改造也会形成拆旧建新的需求。目前中国大部分城市的旧房改造、功能区改变大体到了天花板，今后在各个城市当然还会有结构性的补短板的改造变化，但是大规模"大拆大建"的状况会逐渐消失。

八是大规模城市基础设施建设、公共设施建设已近尾声。

目前，中国各大主要大规模城市基础设施已趋于完成，由此引起的大规模征地动迁也基本告一段落。中国的教育、卫生、文化基础设施总数已经足够，问题在于分布不均衡，接下来主要是结构调整、填平补齐。

九是中国房产商的杠杆率已上天花板。

上市的大型房产商平均的资产负债率，从20世纪90年代末的50.3％到2010的72.19%，到2020年达到了令人咋舌的80.13%，再加上不规范的违规融资带来的隐性债务，中国的房产商已经不可能再抬高杠杆率水平来应对各种问题。

十是房产价格只会持续高速上涨的思维定式将被打破。

过去20年，中国不管是沿海还是内陆，地价、房价往往5年翻一番，10年翻两番，形成了房价、地价会保持高速上涨的思维定式。房产商拼命囤地建房，高地价会被不断上涨的房价所消化，这种模式有利可图；老百姓也会忽视房产的居住属性，大量购房作为投资。这种房产价格思维定式将要打破，房价持续高速上涨的趋势将会进入拐点！

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