中信证券发布研究报告称，近期指引修订充分体现监管机构保障投资人权益，提升产品透明度的决心，预将带动市场进入提质扩容的高质量发展通道。当前C-REITs市场估值水平有吸引力，产品预期经营及分派情况也在恢复，投资布局窗口显现。在不同类别的REITs资产中，最为看好租户结构分散，和市场租金相比存在定价安全垫，且P/经调整NAV较低的保租房类REITs，也看好租户长期稳固的物流仓储REITs。

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事件：5月12日证监会公告指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引，同日沪深两地交易所公告2023年修订版《上海/深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》（以下简称“新版指引”），同步废止2021年1月发布的修订前指引。新版指引全文共计77条，较前版37条大幅增加，进一步完善了基础设施REITs审核关注事项，并新增对产业园区、高速公路两类成熟资产的审核要求。

中信证券主要观点如下：

REITs市场保持生命力的关键在于不动产资产的严格准入和REITs产品的信披清晰。

REITs持有人的核心利益在于不动产资产能持续提供稳定（甚至增长）的可分配现金。在利率不至于明显上行，全社会投资预期收益率有所下降的时期，REITs的吸引力就不断显现出来。与此同时，C-REITs的估值（该行测算，截至5月12日，已披露盈利预测的产权类C-REITs产品2023年预期现金分派率3.7%）显著高于在新加坡（亚洲重要的REITs市场）上市的REITs(据SGX数据，截至4月底新加坡REITs产品平均股息率8.5%)。

该行认为，C-REITs的核心吸引力在依托国内庞大的基础资产，凭借严格的资产准入，分业态（而非混合业态）更清晰的产品，以及清晰透明的信息披露（例如我国市场独有的常态化盈利预测披露）。新版指引细化REITs产品上市评估与可供分配金额预测要求，首次明确REITs底层资产评估报告应披露运营净收益、折现率等重要参数；明确评估报告与可供分配金额报告对基础设施项目现金流预测结果差异比例超过5%的应由管理人披露原因。新版指引要求基金管理人在发行前合理确定战略配售比例，保证上市发行后产品流通份额适度充裕，并充分做好二级市场异常波动和解除禁售等风险提示。

产园和高速公路先行，根据近两年的实践，进一步完善大类资产审核和信息披露规则，体现了鲜明的保护投资人的倾向。

产园和高速公路是目前市场份额最高的REITs产品，也是2022年年报波动案例最多的产品。截至5月12日，产园和高速公路合计市值达551亿元，占市场总量的60.7%。其中产园REITs占产权类REITs的市值比例达到50.9%，高速公路REITs占经营权类REITs的比例达到66.5%。2022年全市场可供分配金额完成率最低的6单产品，即产品的实际运营和此前盈利预测差异最大的6单产品，就有5单公路，1单产园。

因此该行认为，从产园和高速公路出发，结合行业实际完善大类资产审核和信披规则，确实具有紧迫性。以产业园区为例，我国部分区域（例如华南一些二线城市）产业园区供给较大，各类免租规定较为常见，但确实也有很多产业园区具备强劲的产业孵化基础和空间增值潜力。相信一个运行估值具有吸引力的市场，加上严格的大类资产审核规定，能够推动投融资实现良性循环，使真正具备开发建设运营管理能力的主体不断扩大投资规模，也使得追求稳定收益的投资者真正长期持有可以稳定产生现金流的不动产资产。这种针对不同大类资产出台不同的审核要求，匹配了我国分业态的REITs市场建设，也便利了投资者更清楚了解底层资产特征（避免了复杂的混业REITs出现，增加了投资者关心的重要信息披露）。

REITs市场的布局窗口显现。

5月8日-12日，中证REITs指数和中证REITs全收益指数分别上涨1.36%和1.47%，为周度收益连续7周为负以来的首次回正。该行测算，当前C-REITs市场整体P/经调整NAV倍数仅为1.1倍，其中产权类为1.3，披露2023年盈利预测的产权类产品整体预期现金分派率为3.7%。经过近两年的发展，该行预计会产生一批既不同于债券，也不同于股票的专业REITs偏好投资人，即追求买入中国区域核心资产，满足享受稳定现金流回报，但又能坦然接受正常的出租率和租金水平波动，并分享基础设施不动产资产长期价值积累的投资者。

和2021年年报季不同，REITs产品纷纷举行了2022年报和一季报的业绩说明会，定期报表体现出了REITs整体稳定，个体运营轻微波动这一股债结合的特点。该行认为，强化审核和信披会推动市场参与者日渐丰富，对不同业态的认知更加丰富，且场内产品始终代表国内最核心的基础设施不动产资产。

风险因素：审核和信披不会改变REITs产品不承诺固定派息的本性，投资者应该避免把REITs产品视为一类固收产品。高准入条件和清晰的信披是为了优化REITs市场底层资产，进一步便利投资者发掘优质不动产价值，但不等于所有REITs未来的盈利预测都能100%达成。

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