证券时报记者 张一帆

8月9日，北京成功挂牌出让2宗住宅用地。虽然未进入摇号环节即达成出让，但这是万科时隔4年重返北京土地市场，增加了本场土拍的话题度。

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万科成功拍得的地块是通州邓家窑6004、6005地块，该项目吸引了招商、首开、城建、中海、华润、中建玖合（二局）、万科等7家房企独立参与。最终，经过16轮竞价由万科以总价27.4亿元竞得，成交楼面价3.49万元/平方米，溢价率10.04%。

根据材料，该地块总建面约7.85万平方米，需配建12班幼儿园，住宅建面约7.44万平方米，容积率2.0，限高36米，销售指导价期房6.5万元/平方米。中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该项目地块形状规整，近地铁6号线物资学院站，聚焦地铁6号线上的首置人群。隔壁新房项目北京城建·国誉朝华开盘销售13亿元，月均流速50套左右，销售去化表现较好。

根据万科逐月披露的新增项目情况简报，公司上一次在北京新增项目要追溯至2019年4月。当月，万科摘得北京丰台区王佐0092等地块，万科方面持有权益比例达80%，权益建筑面积14.7万平方米，需支付权益地价34.40亿元。

事实上，彼时的万科对北京可谓是“重仓”。2018年12月至2019年4月，万科几乎每个月均在北京斩获进项，接连拿下北京顺义区东楼项目、北京顺义区高丽营于庄6004等地块、北京通州区台湖0094等地块。其中，最大手笔的台湖0094等地块，万科权益比例达75%，支付权益地价高达49.95亿元，为当月投入最大的项目。

自此以后，万科在北京住宅土地市场几乎消失，直至2022年6月，万科阔别北京土拍3年后首次出现在报名表中，但最终仍一无所获。在今年6月1日，在被评价为“疯狂”模式的北京土拍现场，也出现了万科的身影，万科参与了三宗地块的报名，但并没能完成摘地——三宗地块均以摇号形式成交。

张凯认为，几年前万科在北京打造的老盘虽有库存，但销售已接近尾声，新鲜度、号召力都不足以形成新的流量，市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力。“本次重出江湖补充库存，对外能够重拾企业在一线城市热度，维持企业影响力和竞争力，对内也能提振士气巩固团队。”张凯表示，“从商办市场回归住宅市场，相信也与本轮利好政策释放带来的市场预期提升以及对核心城市市场机会的看好不无关系。”

今年以来随着房企投资逻辑趋同，房企拿地向核心城市聚拢，相关城市土地溢价率明显提升。以北京为例，今年一批次土拍3宗地块总共收金712.3亿元，同比增长48.3%；平均成交楼面价3.93万元/平方米，均价较2022年提升约1万元；平均溢价率9.2%，较上一年增加一倍左右。

作为应对策略，万科今年在项目获取上反复强调“特别好”的理念。万科联席总裁张海曾表示，针对今年以来市场投资聚焦在核心城市核心区域的情况，万科正在研究与市场存在差异化的投资策略。“我们有一个特别好的项目的小模型，这个模型可能会让我们在比较大的范围内，就能找到一些合适自己的项目。”张海说。

据了解，在投资上万科有两大思路：一是会坚持获取特别好的项目，即市场和客户基数比较好、存在成熟的产品解决方案、投资回报好的项目。二是会坚持精准投资，公司的投资地图会随着研究产业发展情况、人口流入情况和经济的基本面等不断完善，帮助发现结构性的机会。

根据中指研究院统计，今年1~7月，万科拿地金额210亿元，排名房企第7名。全口径新增货值698亿元，排名房企第4名。其中，长三角是万科主要的发力区域，万科在上海拿地金额达107亿元，在南京则投入28亿元。

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