不知不觉中，2016年即将过去，在2016年，“地王”、“限购”、“去库存”成了中国楼市最关键的几个词语。

从整体数据来看，去库存战役取得了一定的胜利。但是我们也不得不看到，楼市整体向好的背景下是两极分化的日益严峻。

今年上半年，全国楼市不平衡情况越来越严重，库存压力比较大的三四线城市，库存不降反增，而一些库存压力去化较好的城市却呈现出库存警告，两者的冷热不均可见一斑。

楼市火爆也带动了土地市场的井喷。数据显示，上半年，全国范围内总价超过15亿元、溢价率超过50%的地王总数达到了90宗。仅五月份，全国土地市场加冕69宗地王，以央企为代表的50余家大型房企合计拿地金额超过3800亿，比去年同期增长近5成，而众多地王中最具标志性的是5月27日的以123亿成交的杭州奥体地王，它也成为全国第八个超百亿的地王。地王的涌现意味着高昂的土地成本最终将传导到消费者端，未来的房价将会面临上涨压力。

一线城市楼市火热，但是“穷城市”却有苦说不出。从全国范围来看，超过7成的库存主要集中在600多个经济实力较弱的三四线城市，部分城市商品房存销比甚至超过30个月。楼市的两极分化不仅在地区间，就是同一个省份中的不同城市之间也呈现这这种冷热不均的局面。以江西为例，南昌5月房价环比涨幅1.5%，跻身热点二线城市之列，而同省的其他城市，比如上饶、宜春等城市库存压力巨大。产生高库存的深层原因是经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，随之而来的是人口的流出、资金的流出，最终形成了供过于求。

进入下半年，中国房地产市场面临11道坎，而在市场火爆的情况下，越来越多的人担忧出现断崖式风险。

1、信贷资金坎

4月份大幅回落的新增贷款，在5月份如期出现大幅反弹。央行昨日发布数据显示，5月份人民币贷款增加9855亿元。而M2增速继续回落，为11.8%，比上月末低1个百分点。

维持一季度的天量已经不可能，后续信贷资金如果在下半年出现平稳，房地产市场就会出现资金问题。

2、资金外流坎

本周前三天内，人民币对美元汇率中间价累计贬值545点，较英国退欧后创下的低点再跌329点。最近三个月，在岸人民币兑美元汇率，以及离岸人民币兑美元汇率也贬值了3.25%。年初至今，人民币兑一篮子货币汇率已经贬值了5.9%。

中国企业外债去杠杆仍在延续，“走出去”意愿进一步升温;一些境外投机势力加杠杆做空包括人民币在内的亚洲货币，也给人民币汇率带来了一定贬值压力。

整体看，资金外流的风险和趋势在加大。

3、城市分化坎

城市分化在去库存政策下，并没有降低，反而加剧了。

2016年上半年，核心54城市成交商品房住宅180.17万，同比涨幅高达31.2%，刷新了上半年的历史最高纪录。

54个城市中，50个城市成交量明显上涨，包括天津、南京、扬州等城市成交量上涨超过100%。

一线城市中，上海、广州成交面积分别上涨了14%、27%。北京与深圳有所调整。

二线城市涨幅惊人：除几个涨幅100%的以外，济南、杭州、青岛、厦门、武汉、南昌等城市涨幅均超过40%。

从6月单月看，整体成交量有所环比下调，单月成交量为31.7万套，环比下调了2.1%。同比则明显上涨。

整体看，二线城市在，而一线城市成交有所调整。重庆降幅最大为42%，厦门、三亚也下降近3成。

4、政策收紧坎

从调控政策看，虽然大部分地方政府投鼠忌器，但在一二线城市房价暴涨下，依然出台了一些约束性政策，比如上海、深圳等城市地区出现了一定的效果。

二线热点城市厦门、南京、苏州等地，6月以来新房成交量较5月同期均有明显回落，其中既有政策收紧而降温的原因，也有市场高处不胜寒而成交动力趋乏的因素。目前南京、苏州和合肥相继收紧政策，厦门楼市仍一枝独秀，市场压力日益升高，短期市场成交仍将有所受制。

5、需求萎缩坎

从市场成交走势看，部分城市需求已经出现萎缩，成交量放大乏力。

6、顶豪遍地坎

以北京为例：五环内普通商品房成交均价61948元每平米，单套成交金额达到了990万，接近1000万。五环内已经普通住宅稀缺。

四五环之间北京商品房住宅均价也达到了5.3万。

整体看，出现了一线城市+杭州的100个顶豪项目，累计半年签约金额高达1488.2亿，刷新了历史纪录，去年同期只有800亿左右。

豪宅卖的最贵的在上海，项目卖的最好集群在深圳!

2016年上半年是中国房地产历史上第一个顶豪年，一二线城市豪宅频繁出现，一线城市动不动发飙刷新20万+一平米，而二线城市也在纷纷想突破10万+。

7、地王预期坎

2016年上半年，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗，溢价率超过50%的地块更是多达167宗，地王频繁出现，这219宗地块中，超过半数是国企央企获得。

从城市分布看，219宗高总价地块，其中从城市看，武汉11宗、天津14宗、苏州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。

以北京为例：北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截止2016年6月16日，销售额只有224.8亿。

而从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。

而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

8、投资回吐坎

从市场走势看，部分区域已经有投资需求开始获利回吐，包括当下的京津冀一体化区域，二手房市场开始房源增加。

9、民企投资坎

从过去的半年房地产投资看，国企化是一个非常明显的特征，这种情况下，而民企话语权降低，将影响未来房地产市场走势。从房地产投资角度看，虽然国企投资比例增加，但民企的资金成本提高，也降低了未来的发展潜力。

10、库存增加坎

在商品房销售高速增长的带动下，房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市3、4、5月末待售面积分别比上月末减少63、226和394万平方米，减少量逐月增多。

但如果看，分区域，实际剔除一二线城市减少的库存，全国其他区域商品房住宅库存依然处于增加过程中。

去库存的目的不是经济结构转型，而是再卖地。

11、商业地产坎

非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。5月末，住宅待售面积比4月末减少721万平方米;办公楼增加7万平方米;商业营业房增加105万平方米。

上半年热度过热的城市将会进入一个冷静期。而上半年库存压力依然严峻的城市将可能出台一系列的刺激措施，不排除通过以价换量的市场调节。

对于政策出台的时机，张敏认为“金九银十”将是下半年楼市是否调整的关键点。每年的6-8月一般被认为是楼市的淡季，不少开发商会根据上半年的业绩状况调整下半年的销售计划。而去库存压力是否出现改观?地王是否依然热度不减?都将影响下半年政策的方向。

值得一提的是，六月底，一则耕地保有量大幅下降的消息可能开启“地王”降温的序幕。根据《每日经济新闻网》的消息，6月23日国土资源部召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》(下称《调整方案》)。按照《调整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指标，均大幅降低。北京：原需保有21.47万公顷耕地，现在为11.07万公顷;天津：原需保有43.73万公顷耕地，现在为33.40万公顷;上海：原需保有24.93万公顷耕地，现在为18.80万公顷。

耕地的减少虽然蕴含了建设用地指标的增加，缓解一线城市用地紧张的情况，但是城市多出来的这几百公顷的土地是否都能转化为建设用地尚有待明确，因为新释放的土地指标还有公共设施、道路、桥梁等多种用途。张敏表示，耕地保有量的下降确实给一线城市增加土地供应提供了想象，有间接的缓解作用。

去库存依然是主要任务

面对严峻的去库存任务，国务院办公厅日前印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见体现了鼓励住房租赁消费、促进购租并举、实现住有所居的政策意图。住房租赁新政实际上拓展了去库存的思路和范畴。 张敏表示，通常我们说到去库存，总是认为把房子卖出去就是去库存。但是，中央提出的租赁消费则将大大激活房产的使用，通过租赁将存量房投放到市场中去，既产生市场效益又能满足人们的居住权，这也是去库存的一种表现。

那么作为去库存一线的企业来说，如何降低推广成本，如何准确找到消费者，成为微观上必须解决的问题。 打破传统销售模式的房产O2O或许是企业实现去库存压力的好方法。张敏指出，库存企业面临的问题主要是供求关系以及居高不下的运营成本。O2O模式可以让企业节约下巨大的推广成本，通过口碑营销找到真正有需求的消费者。专业的房产O2O平台可以让渠道、经纪人、电商等共同配合以达到降低成本，实现精准销售。

好屋(www.haowu.com)的O2O营销模式从2012年就开始探索，经过四年的运营已经形成了一套比较符合去库存需求营销方法。四年来，好屋就完成了全国117个大中城市的布局，战略合作品牌开发商270多家，全国今天同时在销售优质合作楼盘1200多个，注册的好屋经纪人近550万人。可见房产O2O模式已经成为企业去库存任务中不可忽视的一条全新途径。